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なぜ?マンション経営へ投資して失敗してしまったのか、その理由を解説

マンション経営は一般的には、アパート経営等と比べてリスクが低いと言われていますが、盲目的に物件、購入会社を選んではいけません。立地や購入条件をしっかり精査しないと思わぬ損を被る可能性があります。

本記事では「金利が高すぎた」「重要事項調査報告書を疎かにした」「利回りに騙されてしまった人」等の失敗した実例を紹介します。

マンション経営を検討している方々のヒントになれば幸いです。

マンション経営失敗談:金利が高すぎる物件を購入

【ケーススタディTさん】

立地:西新宿駅徒歩10分

築年:築6年

間取:ワンルームマンションRC造

金利:3.68%

期間:25年融資

Tさんは築6年の築浅物件を購入しました。Tさんは5年で売却することでキャピタルゲイン(売却益)儲けを狙う投資スタイルでマンション経営を始めました。

運用内容は家賃収入から融資返済、管理費、修繕積立金を支払い月次収支がマイナス25,000円だったそうです。当初Tさんは外資の積立保険と比較して、マンション経営には同じようなメリットがあることを知り、外資の積立保険よりも毎月の支払金額が安いことから、マンション経営を積立保険に加入する感覚で始めたそうです。

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ですが、本業の収入が会社の業績不振で下がってしまったことをキッカケに、持ち続けることに漠然と不安を感じ…購入から2年後残債から40万円マイナスの価格で売却してしまったそうです。

結果Tさんは総額122万円(25,000円/月を2年間、不動産取得税15万円、固定資産税7万円、売却損40万円)を支払う残念な投資となってしまいました。

チェックポイント

計画通りに運用していれば、立地も良いので残債が順調に減ることで十分に売却益が狙えたはずでした。これを教訓として、背伸びした運用ではなく堅実な運用を心掛けることが重要です。

マンション経営失敗談:突然の大規模修繕

【ケーススタディKさん】

立地:東陽町駅徒歩8分

築年:築14年

間取:ワンルームマンションRC造

金利:2.4%

期間:33年融資

築14年のワンルームマンションを購入したKさんですが、マンション経営へ投資することは始めてではありませんでした。既に始めていたマンション経営では、まずまずの成功を実感していたため、逆に油断してしまい失敗してしまったようです。

本来は中古の物件購入時には重要事項調査報告書を読み込んで深く検討する必要がありますが、Kさんは2件目ということであまり深く考えず購入してしまいました。既に始めたマンション経営で修繕積立金が滞りなく積み立てられていたことで、今回購入した物件も前オーナーがしっかり積立ていたものだと思い込み物件を購入しましたが、実はこちらの東陽町の物件全く修繕積立金が積立てられていなかったのです。

購入からしばらくしてKさんのもとへ、大規模修繕費用として百万円近い金額の請求が来て発覚しました。

チェックポイント

この失敗はKさんが購入前に、重要事項調査報告書を確認することで未然に防げた事態でした。

重要事項調査報告書で確認すべき事項はコチラです。

  • 修繕積立金総額
  • 管理費等の月額
  • 管理費等の滞納額
  • 借入金
  • 専有部分使用規制関係
  • 計画修繕工事履歴

マンション経営失敗談:利回りのトリックに騙されて

【ケーススタディBさん】

立地:博多駅徒歩5分

築年:築7年

間取:ワンルームマンションRC造

金利:2.5%

期間:35年融資

投資家Bさんは博多にある高利回りのマンション経営へ投資しました。利回りが8%を超えることに魅力を感じて購入したのですが、これが失敗でした。なんとこの物件の利回りは前オーナー(不動産会社)によって不当に吊り上げられた利回りだったのです。前オーナーは物件にフリーレント(家賃無料期間)を数ヶ月余計に付けることで、本来よりも高い家賃で貸し付けていたのです。無論、フリーレント目当てで借りた入居者は、相場よりも高い家賃の物件からすぐ退去することになりますが、前オーナーには関係ありません。家賃を吊り上げたことで、実現した高利回りを武器に売り逃げれば良いだけです。

結果、その入居者が退去した後は、家賃が適正価格に戻ってしまい利回りが低下してしまったそうです。

チェックポイント

近隣の相場利回りと比較する必要があります。相場利回りと、あまりにも乖離がある場合は、物件価格が安いもしくは、家賃が安い、その両方が理由になります。近隣の家賃相場や物件価格を比較して利回りが高い理由を考えましょう

マンション経営失敗談:経費算入を知らなくて

【ケーススタディTさん】

立地:五反野徒歩7駅

築年:新築

間取:ワンルームマンションRC造

金利:1.65%

期間:35年融資

マンション経営だけではなく不動産投資全般に言えますが、賃貸不動産に関わる経費処理はマンション経営を始めたオーナーがまず最初に勉強すべき内容と言えるでしょう。

今回のオーナーTさんは購入後、不動産業者へ全て丸投げだったようです。そのためか損益通算、マンション経営に関わる様々な経費が計上出来ることを知りませんでした。

むしろ、最も税金の還付金や減税が受けられやすい初年度も納税していました。

これは非常に勿体無い失敗だと言えます。

チェックポイント

この失敗は、オーナー様の勉強不足ももちろんありますが、不動産業者のサポート不足も大きな原因の一つです。しっかり購入業者を見極めることで失敗は回避できたはずなので、購入前に人柄や、人となりを確かめることが重要です。もしくは、税理士に依頼して(費用は掛かりますが…)サポートを受けるようにしましょう。

マンション経営失敗談:空室が続く物件を購入

【ケーススタディNさん】

立地:長野市

築年:築18年

間取:ワンルームマンションRC造

現金購入

Nさんは地元長野県の地銀で20年以上勤めるベテラン行員でした。Nさんが不動産投資に興味を持ったキッカケは、行員側から不動産投資の銀行融資を何度も経験するうちに、不動産オーナーが得る不労所得を羨ましく感じたからでした。

Nさんは億や数千万円の借入で始める一棟、アパートはリスクが高いと感じ、地元長野県長野市にある400万円程度の中古ワンルームマンション経営からスタートすることにしたそうです。利回り6%と手堅い投資になるはずでした。ですが、唯一想定外だったのは、入居者がなかなか定着しないことでした。

そのマンションの近隣にはコンビニ、スーパーマーケットがありませんでした。不便な立地に位置していたため、繁忙期に入居者が決まっても、ものの数ヶ月ですぐ退去していくのでした。そのため、閑散期で再度入居者募集をかけることになりますが、長野市で閑散期が過ぎた物件はなかなか入居者が決まりません。

結果、元々安い賃料設定だったものを更に下げて募集する必要が生じたため、当初想定していた利回りよりも、低い利回りでの運用となってしまったそうです。

チェックポイント

Nさんは当初300万円という物件価格がお手頃だと感じて購入に至りました。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおススメできません。マンション経営は需要と供給のバランス、地域や周辺の利便性等を考慮した上で選ぶことが重要です。以下、空室を防ぐ重要なポイントです。

  • 利便性が整っているか?
  • 入居者の生活圏は近くにあるか?
  • 需要と供給のバランスは大丈夫か?

これらのポイントをしっかり押さえて置くことで、継続的な入居者の需要が見込めます。

マンション経営失敗談:売却で失敗

【ケーススタディRさん】

立地:大阪府大阪市淀川区、東三国駅 徒歩7分

築年:築48年

間取:ワンルームマンションRC造

残債無し

Rさんは東三国の物件を築6年時に融資で購入されました。購入後Rさんは順調に融資を返済していき、無事融資を完済。その後も運用して満額の家賃収入を17年間得たようです。(推定1千万円以上~)

この時点でRさんの運用は成功されていたのですが、Rさんはそろそろ売却のタイミングだと考え、17年目で買い取り業者へ査定を出されました。

買い取り業者が出した査定金額は250万円。Rさんは「築47年だとこんなものか」と納得をして、250万円で手放されました。ですが、その後Rさんが某不動産投資ポータブルサイトを見ていると同じ立地の物件が500万円で取引されていたのです。

それを見て初めてRさんは安易に低い金額で手放してしまったことに気付いたそうです。

チェックポイント

マンション経営は運用も大事ですが、出口戦略における情報収集も大事になります。

今回のケースだとRさんは完全に情報収集不足でした。事前に不動産投資ポータルサイトを見ていれば、Rさんも適正相場を知ることが出来たはずです。その情報があれば、業者へ交渉して、高値の買い取り条件を引き出せた可能性がありました。

まとめ:信頼できるパートナー選びが重要

マンション経営は一棟投資と比較して規模が小さいため、物件資料やシミュレーションを深く読み込まず購入を決断する人もいるかもしれません。しかし、マンション経営は長期にわたって運用を続けていく必要があり、長期間にわたり利益を生む物件を購入しないといけます。

物件選びは最も重要な要素だと言えます。ですが、一般の方からすると何が正解か見極めるのは難しいのも事実です。そのため、マンション経営のパートナー選びが非常に重要となります。

マンション経営を始める際は不動産会社の営業から購入、もしくは不動産会社所属の者からアドバイスを受けて始めます。つまり、その不動産会社の担当が購入者目線に立って考えられるのであれば、失敗は起こりにくいのです。

不動産会社に所属する者には必ずノルマが課せられています。そのため、自分の意志とは別に不本意な提案を行う者が少なからず現れます。そういった提案受けて購入してしまうリスクを回避するために、パートナー選びは徹底するべきなのです。

【信頼できるパートナー基準】

  • 自分の主張ばかり押し付けない
  • 自分のメリットにならない提案もする
  • 条件面の交渉が効く

この条件に当てはまる営業は比較的、信頼できるパートナーである可能性が高いです。

是非参考にしてください!

こちらの記事が読者の方々にとって、マンション経営検討のお役に立てれば幸いです!

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