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マンション経営(不動産投資)は新宿エリアへ投資すべき理由!【新宿アクセス圏内含む】

マイナス金利時代突入から、早三年以上が経ちます。現在、将来対策の必要性からマンション経営(不動産投資)を検討される方が非常に増えています。

マンション経営には、いくつか重要視すべきポイントが存在しますが、その代表的なポイントが「立地」になります。立地によって、マンション経営が成功するかどうか決まると言っても過言ではありません。投資する立地を選ぶ際に重要な視点は賃貸ニーズ、将来性になります。本記事では「新宿エリア」がマンション経営の投資先として適しているか否かを確認していきます。

エリアの選定根拠

不動産の投資先は世界中に存在します。ニューヨーク、イギリス、中国etc…まずはどの国へ投資すべきなのか。

マンション経営を投資するならば、世界の中でも日本へ投資すべきです。

もちろん、日本人ならば慣れ親しんだ日本へ投資すべきという忖度もありますが、その他にも日本はGDPが世界第三位で経済大国であるという理由から始まり…

2015年度「世界の都市総合ランキング」で東京が第四位、アジアでは第一位、治安の良さ等の様々な理由があります。これらの理由から日本へ投資すべきと言えるでしょう。

日本へ投資することが決まれば、次はどの都市に投資するかですが、

東京へ投資すべきだと強く推奨します。

その最たる理由は日本という国は少子高齢化が著しく進んでいる中、唯一「東京圏」のみ人口が増え続けているからです。特に増えている年齢層は20-34歳が最も多いようです。

2018年度、住民基本台帳の資料から以下データ抜粋。

この住民基本台帳の資料からも読み取れますが、日本の主要都市である大阪圏、名古屋圏、東京圏を比較した場合、大阪圏、名古屋圏共に転出超過(転出者の方が多い東京圏のみ転入超過(転入者の方が多いとなっています。

この背景には、東京にヒト・モノ・カネが集まる構図が存在するからです。

【ヒト・モノ・カネが集まる具体例:3つ】

  1. 上場企業本社:東京に【53%集積】東京約1,960社/全国約3,700社(2019年)
  2. 外資系企業数:東京に【76%集積】東京2,434社/全国3,204社(2018年)
  3. 資本金10億円以上:東京に【50.6%集積】東京1,926社/全国5,784社(2016年)

これらの理由から東京へ投資すべきと言えるでしょう。

東京に投資することが決まれば、次は大まかなエリアを考えていきます。東京は大きく分けて23区、23区外に分けることが出来ます。

東京23区へ投資することを勧めています。

23区を勧める強い理由は東京都の総世帯7割以上が東京23区内に集まっているからです。人が集まるエリアは賃貸ニーズが生まれインカムゲインが期待出来、同時に売買需要も高まりキャピタルゲインも狙えます。

2019年度の住民基本台帳によると、東京都総世帯数719万世帯ですが、実にその72%である515万世帯が東京23区に集まっているのです。その賃貸ニーズの恩恵を受けるために、東京23区は最適であると言えるでしょう。

東京23区内が良いことはわかりました。23区の中で、どのエリアが良いのでしょうか?

東京23区内でも、新宿エリアへ投資することが成功のカギです。

もちろん新宿以外にも値上がりが期待できるエリア、賃貸ニーズが得られるエリアもありますが、ここから説明する内容をご覧になって頂ければ新宿エリアを選ぶことが正解だと思うはずです。

新宿の魅力

新宿の現状

新宿の象徴である新宿駅は一日の乗降客数が日本一です。そして、東洋一の歓楽街と称され新宿歌舞伎町を内包しています。新宿は、新宿駅から見て西側が東京都庁などが存在するビジネス街、東側がルミネ等の商業施設が立ち並んでいます。つまり、仕事とプライベートにおいてバランスが取れたエリアであると言えます。

交通アクセスにおいて「山手線・埼京線・湘南新宿ライン・中央線・総武線・京王電鉄・小田急電鉄・都営地下鉄新宿線・東京メトロ丸ノ内線・都営地下鉄大江戸線 」が利用できるため、利便性にと恵まれている特徴があります。

新宿の今後

今後、新宿エリアには商業地域の開発計画~交通インフラ関連の開発計画などが目白押しです。超高層ビルの開発によって、新宿の企業が相対的に増えることになります。新宿の企業が増えるということは新宿や新宿近隣の賃貸需要が増えることになります。

新宿区の超高層ビル開発計画

これだけの企業が増えることで、経済圏が拡充して将来性が増します。そして、新宿の企業へ勤務する人々の賃貸ニーズが見込めということで、マンション経営は新宿することが最適です。

新宿エリアは時代のトレンドに乗って発展していった経緯があります。今後もこの流れは変わらず、国の発展や街の成長と共に新宿エリアは発展していくと考えられます。今後日本は好景気へ向かっていく(内閣府が掲げる)ことを考えると、潜在的価値は計り知れないと考えられます。

新宿駅グランドターミナル構想

新宿の成い立ち

STEP.1
江戸時代

>甲州街道の一つ目の宿場町・内藤新宿の開設

日本橋を起点とした甲州街道の最初の宿場町として、人馬の交換する宿駅に茶屋・旅籠・遊郭が集まり、大きな繁栄を築きました。

1603年:江戸幕府開府

1698年:内藤新宿の開設

STEP.2
明治~昭和前期

>都心と郊外を結ぶターミナルとして繁華街形成

1885年に現在の新宿駅位置に鉄道駅が開業しました。その後、都電の新宿駅乗り入れを機に、百貨店や飲食店、専門店、映画館が集積していきます。このタイミングをきっかけに新宿駅東口を中心に新たな賑わい拠点が形成されていきます。

1923年の関東大震災後、安全性を求めて郊外へ居住域が拡大していき、東京都心と郊外を繋ぐ交通接点として栄え始めました。

1869年:明治維新

1885年:新宿駅開通

1903年:都電新宿駅乗り入れ

1923年:関東大震災

1933年:伊勢丹本店開業

STEP.3
戦後~昭和中後期

>新宿副都心の形成による市街地拡大

東口から西口駅前含めて繁華街が拡大してきます。よって、日本屈指の繁華街へと成長していきます。新宿駅の利便性も、新宿駅を中心とした鉄道網・地下鉄網の拡大していくこことなります。

1945年:第二次世界大戦終戦

1950年:西口バスターミナル完成

1958年:副都心指定

1964年:東京オリンピック・パラリンピック開催

1964年:新宿東口広場完成

1966年:新宿西口立体広場完成

1971年:京王プラザホテル開業

1991年:バブル崩壊

1991年:東京都庁が新宿へ移転

STEP.4
平成~現在

>市街地再開発事業等による超高層化の発展

市街地再開発事業によって、新宿駅周辺部に高層住宅開発が進み、居住地としても市街地が拡大してきます。

2011年:東日本大震災

2013年:東京オリンピック招致決定

2016年:バスタ新宿開業

資料)地域振興部戸籍住民課、東京都総務局統計部「住民基本台帳による世帯と人口」

現在

商業地域の開発によって新たな雇用が生まれ、新たな雇用によって当該エリアや周辺地域に賃貸重要が高まることになります。

そういった地域へ投資していくことで、中長期的に安定したマンション経営が可能です。

まとめ:図解で解説

投資対象を日本から絞っていくと新宿がベストという選択になります。図解だと以下になります。

新宿をマンション経営(不動産投資)の対象として考える方が増えています。ですが、事前調べもなく安易に投資先として決めることは大変危険です。マンション経営においてエリア選定は最も重要なポイントであり『賃貸ニーズ』『資産価値』に留意しないと取り返しのつかないことになりかねないのです。

本記事が、マンション経営えお検討いる方の投資先選定の参考になれば幸いです!

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