現在、マンション経営を通じて年金や将来対策を行っていこうという動きが非常に増えています。マンション経営をする際に、重要なポイントはいくつか存在しますが、そのポイントの一つが“立地”です。
今回は、まだ価格がお手頃の穴場エリアとして「三ノ輪・入谷」エリアを解説していきます。
是非最後までご覧ください！
東京東部エリアの魅力
近年、東京の東エリア（通称：城東）が賃貸や投資先として注目を今まで以上に集めています。元々、東京東部エリアは「東京の中心と言える東京駅」「IT街である秋葉原駅」といった山手線の東側にある重要拠点へアクセスが良いため投資先として好まれる傾向にありましたが、
ここ最近の交通インフラの加速的な発達によって都心へのアクセス利便性が向上したこともあり一層の注目を集め始めています。
東京東部エリアの交通インフラTopic！
- 2003年に地下鉄半蔵門線「押上駅」まで延伸開業
- 2005年に秋葉原駅を終点とする「つくばエクスプレス」開業
- 2008年に「日暮里舎人ライナー」開業
- 2012年に「東京スカイツリー」開業
三ノ輪・入谷の魅力
東京東部エリアの魅力を紹介しました。その中でも、なぜ？三ノ輪・入谷なのかをこちらで「路線」「データ」をもとに解説していきます。
基本的な三ノ輪・入谷の情報
- 三ノ輪・入谷ともに日比谷線利用可能
- 三ノ輪・入谷ともに台東区
東京メトロ日比谷線の魅力【賃貸ニーズ】
三ノ輪・入谷の魅力の中で、特に大きいのは地下鉄「日比谷線」が利用できることにあります。日比谷線は開業50年と歴史が古い路線になるため、他路線と比べて深度が浅く、そのおかげで車体が大きくて乗り心地が良いです。
そして、日比谷線は会社員や公務員によく利用されていて、人気な沿線です。その理由として、沿線上にはビジネス街や官庁街が多く存在しています。沿線上に勤務する社会人の居住地としてニーズがあるようです。
日比谷線の停車駅特徴
- 恵比寿→山手線の駅、ビジネス街
- 六本木→大型開発が進む、ビジネス街、都心
- 霞ヶ関→官庁街、ビジネス街
- 日比谷→ビジネス街
- 銀 座→日本一の商業エリア（インバウンドにより商業施設需要も高い）
- 築 地→市場の移転で再開発
- 茅場町→金融街、上場企業本社が多い
- 秋葉原→ITの街、ビジネス街
- 仲御徒町→商業エリア
- 上 野→ターミナル駅、商業エリア
他にも利便性として優れている点を挙げると、入谷駅が上野駅から一駅となっていることがあります。上野駅はターミナル駅として以下路線が利用可能です。
JR東日本
- 宇都宮・高崎線
- 京浜東北線
- 山手線
- 常磐線
- 上野東京ライン
東京メトロ
- 銀座線
- 日比谷線
数多くの路線が利用可能な上野駅に一駅である入谷駅は、賃貸ニーズが幅広いエリアから獲得できるということです。つまり、マンション経営含めた不動産投資最大のリスクである「空室リスク」は起こりにくいエリアであると言えるでしょう。それは、以下データでも示されています。
台東区の人口推移
台東区の人口は「住民基本台帳による世帯及び人口」によると、年々増加傾向にあるようです。このデータからも台東区は路線の快適さ、利便性などから人口は今後伸びていくエリアであると言えるでしょう。
| 台東区「住民基本台帳による世帯及び人口」 | ||
| 世帯数 | 人口 | |
| 2020年2月1日 | 121,515 | 202,514 |
| 2020年1月1日 | 121,489 | 202,431 |
| 2019年1月1日 | 118,858 | 199,292 |
| 2018年1月1日 | 116,158 | 196,134 |
台東区は単身者が増えていく
台東区へマンション経営として投資する場合は、ワンルームマンションが最適でしょう。その理由として、こちらのデータがあります。
|
東京都「東京都世帯数の予測」 |
||
| 2020年 | 2040年 | |
| 単身世帯数 | 6万7,502世帯 | 7万3,240世帯 |
東京都のデータによると、台東区の単身者は2040年に向けて今後増えていくことが予測されます。
そのため区分マンションに投資する場合、単身世帯向けのワンルームマンションへ投資すべきでしょう。
三ノ輪・入谷をデータで見る
賃貸ニーズが取れるエリアということは、インカムゲインが見込めるため、投資の対象となってきますが、キャピタルゲインとして考えた時どうなのか？今回はその観点をデータから紐解いていきます。
基準地価の推移
| 国土交通省「令和元年都道府県地価調査」 | ||||
| 住宅地 | 商業地 | |||
| 2018年 | 2019年 | |||
| 東京都区部 | 4.3% | 4.6% | 7.2% | 8.4％ |
| 台東区 | 6.5% | 7.6% | 9.0% | 14.4% |
東京23区地価変動率ランキング＜商業地＞
| 国土交通省「令和元年都道府県地価調査」 | ||
| 区 | 変動率 | |
| 1位 | 台東区 | 14.4% |
| 2位 | 港区 | 9.9% |
| 3位 | 北区 | 9.8% |
| 4位 | 中央区 | 9.7% |
| 5位 | 渋谷区 | 9.6% |
| 6位 | 豊島区 | 9.6% |
| 7位 | 荒川区 | 9.5% |
| 8位 | 文京区 | 8.8% |
| 9位 | 江東区 | 8.7% |
| 10位 | 新宿区 | 8.6% |
| 11位 | 葛飾区 | 8.4％ |
東京23区地価変動率ランキング＜住宅地＞
| 国土交通省「令和元年都道府県地価調査」 | ||
| 順位 | 区 | 変動率 |
| 1位 | 荒川区 | 8.6% |
| 2位 | 豊島区 | 7.9% |
| 3位 | 台東区 | 7.6% |
| 4位 | 北区 | 6.8% |
| 5位 | 文京区 | 6.6% |
| 6位 | 江東区 | 6.5% |
| 7位 | 墨田区 | 6.4% |
台東区の商業地域割合は東京都「東京都の土地2017」のデータによると台東区全体の55.1%となっています。つまり、台東区の過半数以上が商業地域となるため、台東区全体の価値が大きく上昇していると言えるでしょう。
東京東部エリア「三ノ輪・入谷」の将来性
入谷駅は山手線の主要ターミナル駅である上野駅からわずか1駅ですが、まだ価格も落ち着いていて割安な印象があります。
例えば、小田急線で新宿から一つ目の駅は南新宿駅、東急田園都市線では池尻大橋駅、東急東横線では代官山駅と、いずれのエリアも高額なマンションを売り出している一等地となっている傾向があります。
つまり、新宿と同じく山手線ターミナルである上野駅から一駅の三ノ輪駅も将来的には、そうなっていく可能性があるということです。現時点でも、山手線から一駅という好立地のマンションはその利便性・希少性から需要が高まっていて価格が上がっています。
その中でも、まだ上がりきっていない入谷・三ノ輪エリアへ、リーズナブルな価格で投資することによって大きなリターンを得ることが出来るでしょう。
新駅開業で最も注目度の路線へ！
現在、日比谷線沿線上の神谷町駅と霞ヶ関駅間に新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が2020年6月6日に開業することが決定しています。日比谷線が全線開業してから、実に約56年ぶりの新駅です。この開通によって、少なからず地価に影響が出ることでしょう。
そして、虎ノ門エリアには「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」の完成、2021年1月完成予定の「（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンスタワー」、2023年7月完成予定の「（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」等が計画されています。これらの開発によって、様々な企業の拠点が増えることになります。つまり、新たな勤務地に備えた居住地を求める賃貸ニーズが生まれます。
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