一棟不動産投資の基礎知識【独学でマスター】

近年、不動産投資を検討するサラリーマンや公務員の方が増えています。資産形成の一貫として検討される方や、株式投/FX/仮想通貨で儲けたお金を手堅い運用先へと移し変える為に不動産投資を選択される方など、幅広いニーズから不動産投資を選択される方が増えています。

ここでは、不動産投資を独学でマスターできるように詳しく解説していきます。

ここで学べる事

・不動産投資の資金の流れ

・不動産投資の利回り計算方法

・融資の重要視されるポイント

・不動産投資のメリット・デメリット

・不動産投資に向いてる人

不動産投資を独学でマスター

不動産投資の流れ

①銀行から融資を受けます。

・物件購入にあたり頭金を支払うことで、残りの金額を融資で物件を取得します。

（物件価格の何十％～諸費用を含めて融資するオーバーローンがあります）

②銀行の融資で投資用不動産を購入します。

（融資はオーナーの口座を経由せず、銀行から直接物件所有者へ入金されることが多いです）

③家賃収入がオーナーへ入ってきます。

・入居者からオーナーへ家賃が振り込まれます。

（なお、賃貸管理をお願いしている場合、賃貸管理会社経由で入金されます）

④家賃収入でローンの返済を行います。

・毎月融資返済を家賃で充当していきます。

（そのため、家賃収入にはなるべく手をつけずプールしておきましょう）

⑤家賃収入から年間必要経費（管理費、修繕積立金など）の支払を行います。

・物件の管理会社へ管理費や長期修繕積立金などの必要経費を支払います。

⑥家賃収入から諸々の支払いを引いた金額が手残り（キャッシュフロー）になります。

・家賃収入－融資返済－必要経費＝手残り（キャッシュフロー）

（一棟マンションの場合は、年間家賃収入から見て2％以上残ると合格と言われます）

ポイント

不動産投資が面白いポイントは良い物件を見つけて融資で購入ができれば、自身のお金を使わず勝手に回っていく点です。これは融資（住宅ローン）を使うことで実現します。

これをレバレッジを利かすと表現されます。

レバレッジ

レバレッジとは「テコの原理」を意味する言葉ですが、経済や金融業界においては「少ない資本で大きな資本を動かすこと」を指します。

不動産投資に置き換えると、頭金という少ない資本を保証として、融資で不動産（大きな資本）を取得することを指します。

不動産融資（住宅ローン）

不動産融資は誰もが受けられるものではありません。不動産融資を受けるためには、いくつかの評価されるポイントがあります。

・個人属性（大学・資格・勤務先・勤務年数・年収etc…）

・個人資産（有価証券・預貯金・保険・不動産etc…）

・事業性（事業計画書etc…）

・個人評価（人柄・性格・適正etc…）

・不動産投資実績（賃貸事業としての実績）

初めて不動産投資に挑戦する場合は、「不動産投資実績」以外全てが評価されます。これらの中でどれを一番重視するかは各銀行によっても違います。一般的には、新築などの安定した（金融機関側から見て担保評価の高い物件）物件ほど「個人属性」や「個人資産」が評価され、逆にリスクが高い（≒利回りが高い物件）物件ほど「事業性」が重視される傾向にあるようです。

ポイント

不動産投資が上手く事業として回り始めて5期以上黒字で運営できている状況になると、今度は「不動産投資実績」が重要視されるようになってきます。すると、「個人属性」はあまり重視されず、実績と事業性で融資を引っ張れるようになってきます。

不動産投資で重要な利回り

投資において利回りという考え方があります。利回りという指標が不動産投資を検討する上で、一つの投資目線となることが多いです。不動産投資における利回りの計算方法について解説します。

MEMO

利回りとは投資した金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字を意味します。

表面利回り（グロス）

不動産投資で利回りと言うと、この「表面利回り」を指します。また、表面利回りを「グロス」とも言います。

表面利回りの計算式はこちらです。

年間賃料収入を購入価格で割ったものになります。

表面利回り＝年間賃料収入÷物件購入価格×100

実質利回り（ネット）

実質利回りとは表面利回りに、不動産を所有することでかかる諸々の費用を引いたものを指します。実質利回りを「ネット」とも言います。

実質利回り＝（年間賃料収入－年間必要経費）÷（物件購入価格－購入諸費用）×100

年間必要経費＝租税公課・管理費・修繕費などなど

購入諸費用＝登記費用・仲介手数料などなど

メリット・デメリット

不動産投資に限らず、投資にはメリット・デメリットがあります。

メリット

・融資が活用できる唯一の投資（他の投資は原資がある程度必要）

・外注化が可能

・利回りが高い

・インカムゲイン・キャピタルゲインの両方が狙える

・再現性が高い

デメリット

・難易度が高く、様々な知識が必要（初心者には向かない）

・金額が大きいので、失敗するとリスクが計り知れない

注意

怪しい業者が多く、全然儲からない物件を購入させられるリスクがあります。

不動産投資に向いている人

最後に不動産投資に向いている方の特徴を説明して締めたいと思います。全て当てはまる必要はありませんが、数個当てはまれば十分向いていると言えるでしょう。

マインド面

・サラリーマンから一早く脱却したいと思っている人

・自分で考えて行動できる人

・色々挑戦したいと考えるチャレンジャー

・根が真面目

状況面

・会社員（上場企業・大手の子会社）

・公務員

・年収400万円以上

・預貯金が現在の年収以上にある

・担保価値がる資産を所有している

MEMO

成功している人は沢山居ます！ですが、閉鎖的な業界のため“失敗”した人ばかりフューチャーされてしまい間違った情報が横行しています。間違った情報に踊らされないため、しっかりと勉強することが本当に重要です。もしくは、知識に富む人から情報を得てもいいかもしれません。

不動産投資において、情報は何よりも重要です！是非このサイトで知識武装して間違った情報に惑わされないようにしてください！

これから不動産投資を検討される方々の判断材料や参考になれば大変幸いです。