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マンション経営における江東区エリアの基礎知識

江東区と言えばタワーマンションや綺麗なマンションが立ち名並ぶ街、東京駅や新宿にもアクセスが優れて住みやすい街というイメージではないでしょうか?そんなイメージからマンション経営の投資対象として検討する方も多いと思います。ですが、気軽に印象だけで投資してはいけません。マンション経営(ワンルーム/ファミリー)においてエリア選定は最も重要なポイントであり『賃貸ニーズ』『資産価値』に留意しないと取り返しのつかないことになりかねないです。

今回は、そんな江東区エリアの投資性を『賃貸ニーズ』『資産価値』に注目して解説していきたいと思います。

不動産博士

馴染み深い空気の中で賑わいとくつろぎを堪能でき、歴史と情緒に彩られ、心安い雰囲気に包まれる江東区城東エリア。

誰しもが馴染み深さを感じられる、賑やかであたたかな街は、多忙な都市生活を送る人々にとってかけがいのないくつろぎの拠点となるのじゃ。

ポイント!
先に結論でけお伝えすると、投資先としては良い◎ですが、リスクを知った上に投資することが重要です。もし、現在投資先の会社から江東区のネガティブな情報が一切もらえてない場合は、一旦こちらのサイトや自分で調べるべきだと思います。

江東区エリアの基礎知識

江東区とは東京の東側に位置して、隅田川と荒川に挟まれ東京湾に接したエリアとなります。江東区は江戸時代に埋め立てられた地域であり、古くから区内陸部には住宅地域や工業地域が存在して発展してきました。近年はマンション建設が相次ぎ人口が増加し続けています。

江東区の優位性

江東区の注目すべき優位性には代表的なもので「地下鉄延伸計画」「アジアヘッドクォーター特区」「アクセス性」があります。

江東区を走る地下鉄の延伸計画

地下鉄8号線(東京メトロ有楽町線)の延伸計画

地下鉄8号線は和光駅~新木場駅を結ぶ地下鉄です。現在の終点である新木場から住吉まで延伸することを江東区と東京都で進めています。これが、実現となれば住吉駅から都営新宿線や半蔵門線に乗り継げるようになります。

地下鉄11号線(東京メトロ半蔵門線)の延伸計画

地下鉄11号線は渋谷駅~押上駅を結ぶ地下鉄です。これを松戸駅まで延伸する構想が、半蔵門線の延伸計画です。ただし、東京メトロは自力で建設する意思を示しておらず、現時点では正式決定した路線計画はありません。

ポイント
交通インフラの拡充によって、エリア内の不動産は売り手市場になることが予測されます。つまり、「資産価値」も上がることが予想されます。

江東区「地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲~住吉)」:https://www.city.koto.lg.jp/470801/kurashi/kotsu/kokyo/53247.html

江東区に隣接するアジアヘッドクォーター特区

国際戦略総合アジアヘッドクォーター特区とは平成23年から32年までに「新宿駅周辺地域」「渋谷駅周辺地域」「品川・田町駅周辺地域」「東京都心・臨海地域」「羽田空港跡地」へ付加価値の高い外国企業の誘致を目標とした特区計画になります。

特区恩恵

  • 地方税の最大限の免除
  • 外国企業・外国人に係る東京都独自施策の実施(150億円)
  • 英語対応可能なサービス施設等を東京都独自に認定
  • 外国企業の社内保育所への運営費補助
  • EPAで来日する看護師・介護士を活用した外国人向けのベビーシッターの確保
MEMO
2019年12月現在、誘致実績として「高付加価値拠点設置企業50社」「準付加価値拠点設置企業40社」なっています。
ポイント!
江東区は「東京都心・臨海地域」に隣接しているため、今後は外国企業の誘致による雇用の創生から派生する賃貸需要上昇の恩恵をダイレクトに受けることができます。かつ、エリアとしての資産価値上昇も今後狙えます。つまり、『賃貸需要の安定性』『資産価値上昇』の面から江東区は魅力的であると言えるでしょう。

東京都「外国企業誘致の成果」:http://www.senryaku.metro.tokyo.jp/invest_tokyo/japanese/case-studies/achievement.html

江東区からのアクセス性

優れたアクセス力で都内を代表するビジネスエリアをカバーできることが投資対象として大きな魅力です。かつ追い風となっているのが、

ポイント!
大手町・東京駅近郊の銀行が全体的に社員寮を廃止して社宅を選ぶ流れになってきています。つまり、社員寮等の賃貸ニーズから江東区エリアは選ばれることが増えています。

江東区の懸念点

投資先として注目を浴びる江東区ですが、検討する上で懸念されるいくつかのポイントがあります。そちらを下記でまとめました。

埋立地

やはり、江東区と言えば真っ先に考えるのが埋立地と言う点です。埋立地のリスクとして地盤が弱いために、地盤沈下のような災害が起こる可能性があります。

江東区「地盤沈下」引用:https://www.city.koto.lg.jp/380303/machizukuri/sekatsu/dojoosen/7332.html

地盤沈下の移り変わり

江東地区では大正時代の初期、大阪市西部では昭和に入ってから地盤沈下がみられるようになりました。その後、急速に沈下が進み、建物の崩壊あるいは高潮による被害が生じ、地盤沈下が大きな社会問題になりました。第二次世界大戦による戦災でこれらの地域にあった工場が壊滅してからは、地下水の採取量が減少したので地盤沈下は一時的に停止しました。

 

しかし、戦後は産業活動が復興し、地下水の採取量も増え、そのため再び地盤沈下が激しくなりました。また、沈下地域も東京や大阪の下町地域だけでなく、内陸部や隣接する埼玉県や千葉県にも拡大し、新潟平野、濃尾平野、筑紫平野といった全国各地でみられるようになりました。

 

東京地域では、昭和36年以降の地下水採取の規制によって昭和40年及び41年には一時沈下が鈍化したものの、昭和42年頃から再び沈下が急速に進みました。しかし、昭和47年以降、地下水採取規制の強化や水溶性天然ガスの採取を停止するなどの対策によって、現在沈下はほとんどみられません。

地盤沈下防止対策

地盤沈下は他の公害現象と異なり、一度発生すると再び元に戻ることは難しいという特徴があるため、その防止には、地下水の汲み上げをやめることが必要です。このために、地下水採取の規制、地下水の代替水の供給、地下水使用の合理化等の対策がとられています。江東区内の地下水採取は、「工業用水法」および「建築物用地下水の採取の規制に関する法律」、「東京都環境確保条例」により行われており、井戸の深さや口径等について基準が定められ規制されています。この基準に適合しない井戸は廃止しなくてはならず、また新設することもできません。

今後、地盤沈下を起こさないように江東区含め東京都は厳しく管理しています。そして、東京都建築局の『地盤沈下調査報告書』では、江東区において平成20年以降1cm~以上の地盤変動は起きていないと発表されています。(1cm以下の計測は記載なし)

東京都建築局「地盤沈下調査報告」:http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/chinka.html

土壌汚染

江東区には工場地帯が一部存在しているので土壌汚染についても確認しておく必要があります。ですが、こちらのリスクは工場が存在する地域であれば、江東区に限らず抱えるリスクで江東区だからというリスクではないです。尚且つ、「農用地の土壌汚染防止等に関する法律とは別に、土壌汚染対策法が平成15年2月15日施行されてからは、より強固な体制が整っています。(土壌汚染対策法は平成31年4月1日改正済み)

水害

江東区というと、水辺が多く水上バスなどもあることから津波や水害の心配をされる方も多いと思います。ですが、実際は区もそのリスクにつては検討尽くされていて防潮堤の建設等で安全マージンを大幅に確保しています。

ポイント!
平成24年4月に東京都防災会議より公表された「首都直下地震等による東京の被害想定」において今後起こりえる規模の津波等で被害を想定した結果、現在の防潮堤で防げることが確認されています。

江東区「江東区における津波の影響について」:https://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/taiou/guide_7068_7085.html

人口増加に伴う弊害

近年、江東区の急激な人口増加に伴い待機児童の問題が起きています。そのため、江東区は待機児童の積極的な解消に取り組んでいます。年々待機児童は減ってきていますが、まだ完全な課題解消とはいかないようです。ただ、この推移でいけば近い未来には解消が望めるでしょう。

江東区「保育所の状況について」:https://www.city.koto.lg.jp/650103/documents/010618kouseisi16.pdf

江東区「居宅訪問型保育事業(待機児童向け)」:https://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/kyotakuhoumontaikiji.html

江東区の総合評価

江東区は人口増加や地域経済活性化による地域価値の向上から『資産価値』の上昇は狙うことができ、また主要オフィスエリアへのアクセス性を考えると『賃貸ニーズ』が安定的に確保できるため、非常に魅力的と言えるでしょう。しかしながら埋立地であるという一点に関しては考慮しないといけません。もし自分の住むために購入を検討するのであれば、よく検討することをオススメします。もし、投資用で購入を検討しているのであれば現状『水害』『地盤沈下』等に対しては対策が施されているため問題ないと言えるレベルではないでしょうか。

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