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分譲マンション寿命の基礎知識

一般的な分譲マンション(ワンルーム/ファミリー)は鉄筋コンクリート構造のマンションがほとんどになります。そのため、鉄筋コンクリート構造(RC造)のことを理解することで分譲マンションの寿命について理解することができます。分譲マンションの寿命を過去のデータをもとに解説していきたいと思います。

こちらの知識はワンルームマンション投資や自宅購入に役立つ知識になっています。是非、最後までご覧ください。

鉄筋コンクリート構造とは

鉄筋コンクリート構造は多くのマンション等で採用されている構造ですが、最近では戸建てやアパートも鉄筋コンクリート構造が増えているようです。

鉄筋コンクリート造の概要

鉄筋コンクリートとは、コンクリートの芯に鉄筋を埋め込むことで強度を高めたものを指します。分譲のマンションで使用する場合、柱や梁に鉄筋コンクリートを用いて建築します。コンクリートと鉄を組み合わせることで互いの長所・短所を補い合い、強度や耐久性を向上させるものになります。

【鉄筋コンクリート構造長所

耐火性・耐震性・耐久性に優れ“万が一”に安心できます。

遮音性・気密性・断熱性に優れ“快適”に生活ができます。

 

【鉄筋コンクリート構造短所

解体費用や建築費用が木造/鉄骨造と比べると高いです。

地盤の強化が必要です。(地盤が強い地域だと軽微で済む場合もあり)

結露が出やすいです(現在は24時間換気システムの導入で解消されています)

鉄筋コンクリート造の寿命

寿命の一つの指標として、国が定める法定耐用年数という指標があります。これらは税法上定められているもので、建物の物理的寿命を示すものではありませんが一つの基準として考えることができます。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 事務所用のもの
住宅用のもの
飲食店用のもの
延べ面積のうちに占める木造内装部分の
面積が30%を超えるもの
その他のもの
旅館用・ホテル用のもの
延べ面積のうちに占める木造内装部分の
面積が30%を超えるもの
その他のもの
店舗用・病院用のもの
車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
50
47


34
41


31
39
39
38
31
38

分譲マンションの国が定める耐用年数は47年となります。この47年を鉄筋コンクリート構造の寿命だと考えている人が多いようですが、実際はどうなのでしょう?色々調べていくと、構造上以下のことが言えます。

コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部にまで及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になりますが、通常コンクリートが中性化する速度は1cm進むのに30年掛ると言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3cm以上と規定されているため、理論的には90年もつことになります。

つまり現在新築されている鉄筋コンクリート構造のマンションは、国が定める法定耐用年数を大幅に上回るポテンシャルがあることになります。

農林水産省「中性化」引用:http://www.maff.go.jp/kanto/nouson/sekkei/kokuei/dogisyo/passfinder/pdf/concrete2112.pdf

国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」引用:https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」

前章で構造上・法令上の解説をしました。理論的には47~90年近くもつことが分かりました。ですが、これだけでは机上の空論で終わってしまします。ですので、実際に過去施工された鉄筋コンクリート構造の区分マンションを例に出して考えていきたいと思います。

日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス
  • 1956年竣工の築61年
  • 半世紀以上経過しているにも関わらず、修繕管理が適切に行き届き空室はほぼ無
  • 東日本大震災をキッカケに建替え検討が行われ、旧耐震基準という不安もあり2017年に立替が決定
  • 現在は建替えられ「アトラス四谷本塩町」として稼動
  • 「四谷コーポラス」オーナーは等価交換で「アトラス四谷本塩町」を所有
参考 「四ツ谷コーポラス」パンフレット旭化成株式会社

驚くべきは、日本初の民間分譲マンションが60年以上存続したという事実です。結果として旧耐震基準であったため、建替えが行われることになりましたが継続していれば、あと何十年ももったことでしょう

現在は“新耐震基準”“品確法”“新耐震基準”“住宅瑕疵担保履行法”“長期修繕計画標準様式作成ガイドラインを策定”などによって、より物件のクオリティー安定性は当時よりも増しました。

つまり、前章で「理論的には90年」という数字が無謀ではなく・・・むしろ大幅に上回る可能性がることを示しています。

建設通信新聞「【建て替え】日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」、歴史や思い出生かし再建へ」引用:https://www.kensetsunews.com/web-kan/79712

結論:管理が行き届いていれば60年はもち、期待値は100年以上

最古の分譲マンションである「四谷コーポラス」が61年維持し続けたことから、管理や修繕が行き届いている物件に関しては法定耐用年数(47年)以上もつことが事実として証明されています。つまり、当時から技術進歩した現代建築技術を誇る分譲マンションが100年以上持つことは容易に想像が出来ます。

プラスαとして、世の中には築100年を超えるアパートや木造建築物などもあることから、今後築100年、築200年という分譲マンションが主流になってもおかしくはないのです。

気候の違いなどはありますが、香港やアメリカでは築70~80年のマンションが市場で活発に取引されています。今後の時流として、日本でも同じ市場状況になっていくことが考えられます。

最後に築年数が古い分譲マンションを購入する注意点をお伝えします。

注意
  • 修繕状況確認(過去の長期修繕が10~15年スパンで1度行われてないと要注意)
  • 管理費が今後上がる計画がないか確認
  • 前面石又はタイル張り、駐輪場人数分、独立ごみ置き場、バルコニーが有る

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