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マンション経営における買い替えの基礎知識

今回はマンション経営(ワンルーム/ファミリー)における買い替えの基礎知識について解説していきます。マンション経営を区分で所有する場合、運用改善の手段として買い替えが有効となることがあります。

買い替えとは

買い替えとは現在所有している物件を売却すると同時に、新規物件を購入するというものです。買い替えには新規物件を購入する業社から買い取ってもらうケースと、紹介された別不動産会社へ買い取ってもらうケースがあります。

売却益

同じ会社で売却と購入を行う場合には、普段よりもお徳に買い取ってもらえるケースが多いようです。なお、不動産売却で利益を得ると税金が発生することになります。

ですが、良い業社だと買い替えで発生する税金を考慮して、本来よりも低い金額で買い取りをすることで、税法上の利益が出ないように調整してくれます。そして、本来売却で得る筈だった利益に相当する金額を新規購入物件の頭金として充当してくれます。

このように税制に税制面を考慮しつつ、収益性を上げていくことが買い替えだと可能です。

不動産の営業にとっては、利益相反であるためほとんど提案されない方法ですが、お得意様や良い業社は提案してくれます。

結果、オーナーは税金を支払うことなく利益をフルに活用できるようになります。

保険機能の向上

マンション経営の保険機能(団体信用生命保険)は年々サービスの向上や、内容がアップグレードされています。

つまり本来だと生命保険の追加契約や変更には、年齢によって支払金額が変わってきてしまいます。ですが、マンション経営の保険メリットである団体信用生命保険は一般的に年齢による保険掛け金の違いがなく、通常の生命保険に比べ掛け金が安く設定されているため、支払金額があまり変わることなく保険の新規契約が行えるのです。

売却と購入

買い替えとは、既存物件の売却と新規物件の購入を同時に行うことをいいます。買い替えに限らず物件の売却時、購入時には注意が必要です。ここでは、売却時と購入時の注意点を示します。

売却時

売却によって利益が出た場合、税金を納める必要があります。この税金は不動産所得と違って分離課税になるため損益と合算ができません。そのため、税金をしっかり把握しておく必要があります。

保有期間によって税金の税率が変わってくるため、税金をしっかり把握しましょう。

5年以下:短期譲渡=税率41.1%(所得税30%、住民税9%、※復刻特別所得税2.1%)

5年超え:長期譲渡=税率22.1%(所得税15%、住民税5%、※復興特別所得税2.1%)

※2013年から2037年までは、復興特別所得税も併せて納付

購入時

業社から提示されているシミュレーションに実現性があるのかないのか精査しましょう。立地は、売却する物件よりも良い立地で購入しましょう。「東京23区内」「駅近」「徒歩5分圏内」を基準に置き、これから「再開発地域」「新たな交通網の開通」等の開発によって資産価値の上昇が見込めるエリアに投資することが重要です。

例えば、東京都内だとリニアモーターカーや地下鉄8・11号線開通予定地区、ターミナル駅近くの地域などが該当してきます。

重要ポイント!
今後とんでもないボーナスが入るかも?!

都市再開発法による大型開発で、今後駅前は地上げの対象になっていく可能性があります。そうすると予期せぬタイミングで、超高値で売買されることになり最高の出口戦略になるかも?

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