2019年10月に運営開始しました。

マンション経営における売却の基礎知識

今回はマンション経営(ワンルーム/ファミリー)における売却の基礎知識について解説していきます。

マンション価格の算定方法には3種類、マンションを売却する方法は2種類あります。今回それらを包括的に解説してきます。

価格の算定方法

マンションの価格を算定する方法は一般的に「収益還元法」「原価法」「取引事例法」の3種類を使うことが多いです。そこから、算定した価格に対してリフォームの有無、立地、物件の状態等を考慮して最終価格を出すケースもあります。

収益還元法

収益還元法とは、将来生み出す収益から価格を決定する方法です。相場利回りと年間家賃収入から物件価格を算定「年間家賃収入÷相場利回り÷100=物件価格」する直接還元法、将来得られる利益と将来の物件価格から現在の物件価格を割り出すDCF法があります。

ポイント!
投資用ワンルームマンションは収益還元法の直接還元法から算定することが多いです。

原価法

原価法とは、対象不動産を再建築するためにかかる調達コストから減価修正を行うことで物件価格を算定する方法です。

取引事例法

対象不動産と同条件物件(立地・日当たり・駅距離等)の過去取引事例から物件価格を算定する方法です。取引事例法は主には実需の物件の売却の際に使われる方法になります。

売却方法

マンションを売却する方法は「仲介」「買い取り」の2種類があります。

仲介業社を使って売却

不動産取引における仲介とは、媒介契約のことを指します。媒介契約とは不動産売買などの契約成立のために、宅建業社へ取引相手を探すことを依頼する契約のことをいいます。

そして、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、売主が他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない契約をいいます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。専属専任媒介契約との違いは、自分で買主を見つけてくることが可能な点です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産業者へ重複して依頼することができる契約をいいます。

仲介手数料
仲介行為によって不動産売買が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料の金額は物件販売価格の3%+6万円が上限と法律で定められています。

直接買い取り業社へ売却

一方不動産会社が直接買い取ることをしている場合には、「買い取り」という方法を検討することもできます。

メリット

・リフォームをしなくても良い

・不動産会社が買い取るため時間がかからない

・瑕疵担保責任を負わなくて良い

※参考:経済産業省「瑕疵保証のあり方に関する研究会 報告書

・売却することが第三者に知られない

デメリット

・仲介と比べ価格が安くなりやすい

譲渡所得計算と税金

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算することになります。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区別して計算します(損益通算NG)。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

STEP.1
取得費を算出

購入価格 - 減価償却費 = 取得費

STEP.2
課税譲渡所得金額を算出

譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

STEP.3
税金を算出
課税譲渡所得金額 × 税率 = 税金
STEP.4
税金を納付

対象不動産を譲渡した年の1月1日現在で、所有期間5年を基準に長期譲渡と短期譲渡に分かれて適用される税率が異なります。

5年以下:短期譲渡 = 税率41.1%(所得税30%、住民税9%、※復刻特別所得税2.1%)

5年超え:長期譲渡 = 税率22.1%(所得税15%、住民税5%、※復興特別所得税2.1%)

※2013年から2037年までは、復興特別所得税も併せて納付

国税庁「土地や建物を売ったとき」:https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です