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不動産投資先としてのタイ(バンコク)のメリットを徹底解剖!

海外の不動産投資先としてタイの国はどうなのでしょうか?タイと言えば、物価が安いイメージがあります。事実、日本人の平均年収が420万円前後とされていますが、タイの平均年収は192万円(530、000バーツ)前後、日本の物価の半分以下となっています。(2019年12月現在のレートで1バーツ=3.64円計算)つまり、タイへ投資する資金は日本と比べて半分以下で済む可能性があり、格差社会が広がる国のため、その歪みを利用すれば大きく利益を狙うことも可能となります。この記事では、魅力に溢れたタイの不動産投資について分かりやすく解説します。

タイ不動産投資の基礎知識

「海外不動産投資としてタイはどうなのだろうか?」と気になる方もいると思います。まずは、土地価格推移など基本概要を見ていきましょう。

基本概要

2010年頃から急激に発展し、タイは東南アジアの中心的な存在になりました。諸外国もタイを投資先として見据えているため、タイ人の就職先は数多くあり、失業率は2011年から1%を切っている状態が続いていて景気は非常に良いです。

そんな事情もあり、タイの不動産投資に勢いは止まりません。コンドミニアムやオフィスビルが乱立し、バンコクの土地価格は伸び続けています。飛ぶように売れていて、モデルルームが完成する前に完売することもあり、そんな不動産売買に目をつけるビジネスマンや投資家も多いです。

土地価格推移

(出典元:CBRE)

バンコク不動産最大手CBREが長年にわたりバンコク首都圏の過去の地価推移を調査した結果は、上記の通りとなりました。現在もこのグラフの延長戦上で、地価は上昇していることになります。このグラフから分かるのは、1997年に不動産バブル崩壊が発端になって起こったといわれるアジア通貨危機(別名トムヤムクン危機)により、地価の上昇は止まりました。

しかし、それでもタイ経済は、テフロン経済といわれるほどの腰の強い成長力があり、その3年後の2000年になって地下が再び上昇を始めています。タイもIMFの救済を受けることになったものの日本の長い後遺症と比較したら、短いバブル崩壊で済みました。タイのASEAN内での地理的な優位性とGDP2位の経済規模、不動産市場の透明性と成熟度、街が成長し続けているというのが地価上昇の大きな要因です。

デベロッパー評価

タイで人気の電子掲示板パンティップに掲載されたもので、最近住宅を購入した、もしくは今後購入を計画している約200名の対象に調査した「デベロッパー評価」の結果は下記の通りとなりました。

[顧客満足度調査結果]

順位 ブランド 支持率
1 ランドアンドハウス 97.7%
2 SCアセットサービス 95.1%
3 クオリティハウス 92.3%
4 スパライ 86.4%
5 プロパティパーフェクト 68.4%
6 ノーブル 62.5%
7 MK 40.0%
8 アナンダー 40.0%
9 サンシリ 37.5%
10 ゴールデンランド 33.3%

日本では有名な大手デベロッパーであれば、それほどクオリティやブランドに違いはないため、どこのデベロッパーでも大して気になりません。しかし、タイではデベロッパーの売上規模や住宅供給量はタイ人の評価にそれほど直結していないようで、施工管理やCRMでのアフターサービスなど基本的なことが重視されるようです。

タイ不動産投資のメリット

タイは、日本人が住みたい国として人気がありますが、不動産投資先としても注目を集めています。ここでは、タイ不動産投資のメリットについて解説します。

経済成長と国民所得の上昇が期待できる

タイは製造業がGDP全体の約4割を占めるなどの高度な工業化が進んでおり「東洋のデトロイト」とも呼ばれ、自動車産業の一大生産拠点となっています。2016年度のGDPは約4,000億ドルで、過去15年間で3倍を超す水準にまで拡大。

2020年までには約5,000億ドルまで達すると言われており、経済成長に伴い国民の所得水準も向上していくことが期待されています。中間所得層が増えることによる住宅需要が予測されるため、タイ不動産市場は活性化が見込まれます。

タイ不動産市場の透明度は高い

JLLが2年に一度発表する世界各国の不動産市場データでは、2006年の3.4から2016年の2.65へとタイの市場透明度はかなり良くなってきています。この数値は低いほど透明度が高いことを示しています。世界レベルでは38位ですが、ASEANでは3位。

また、2018年に行われた調査では、さらに透明度は向上する模様です。現在、日本でも海外不動産、特に東南アジアに人気が出ています。そして、その中でもタイ・フィリピン・ベトナムが人気ですが、その3つの国の中では、タイが最も市場透明度が高いです。

つまり、競合する国と比べ、プレビルド物件が竣工せずに破綻し、投資家が大損するというような事態に陥ることが低い(安心)が担保されている環境が整ってい始めているのです。

路線間格差を狙い高い利回りが狙える

首都バンコクを中心に交通インフラの整備がされているタイ。急激な都市化により地下鉄などの拡張工事が行われています。交通インフラ整備の発展は不動産業を始めとしたタイ経済へ大きな影響を与えていくことになるでしょう。

実際に、2018年以降は多くの乗降客員のグリーンラインの北部・東部をはじめ、ピンクライン・イエローライン・オレンジライン等の新線沿線で、たくさんの新規供給が出てくると予想されています路線間格差を狙えば、高い利回りも夢ではありません。

現状タイの平均利回りは約4%ですが、グリーンラインの停車駅でもあり、将来的にはグレーラインも開通するプラカノンエリアの投資利回りは平均6となっています。

[1日の乗降客数]

グリーンライン 74万人
ブルーライン 34万人
エアポートリンク 6万人
パープルライン 5万人弱

(出典元:CBRE)

※ピンクライン・イエローライン・グレーライン・オレンジライン等の新線沿線が開通する予定となっています。

タイ不動産投資の注意点

これからも成長し続けるタイの不動産市場ですが、購入する際の注意点もあります。ここでは、タイ不動産投資の注意点をご紹介します。

真実を隠すデベロッパーに注意する

新規プロジェクトのショールームに行き、投資目的で検討していると伝えると、賃貸した場合の賃料や利回りを説明してくれます。しかし、投資家が一番知りたい周辺同物件の空室率については口を閉じます。

実際のところ、空室エリアが高いエリアも多いです。そのことを隠して販売するデベロッパーも多いことは事実なので、提案されているエリアを自分自身で精査することが重要となります。

欠陥工事には注意する

パンフレットやモデルルームと比較して、完成した物件のグレードがかなり落ちている、最初に展示していた建設資材ではなく安いものに勝手に代えられている、雑な工事が多いなどを指摘しても改善しない欠陥工事を増え続けています。

更地の状態からデベロッパーが販売を始めるため、消費者は実際に竣工するまで自分の購入した物件を見ることができないからトラブルに発展することも。そのため、評価の高いデベロッパーの建物を目利きしなければいけません。

タイ不動産投資は自己責任で行う

日本人は借りないだろうと思う不便なロケーションでも、タイ人なら住むと現地の販売業者に説得されてプロジェクトを購入してしまう人も少なくありません。とくに、土地勘のない人は、販売業者の言うことを鵜呑みにして購入してしまいがちです。このようなトラブルに巻き込まれてしまった場合は、販売業者を責めても仕方ありません。結局、投資は自分の自己責任だと自覚して行うべきです

結論:タイは魅力的な投資先だけど知識が必要

経済成長に伴い国民の所得水準も向上していくことが期待され、首都バンコクを中心に交通インフラの整備がされているタイ。

急激な都市化により地下鉄などの拡張工事が行われ、交通インフラが整えば、土地価格は更に上昇し続けていくでしょう。実際にグリーンラインが通り、グレーラインも開通する予定のプラカノンの利回りは平均6%です。賃料は上がり続けているため、路線間格差を利用すれば7%も夢ではありません。そして、キャピタルゲインにおいて、年間インフレ率を加味すると大きな利益を目指すことが可能となります。

しかし、タイの不動産投資を行うためには、国民性や文化の違いを理解しなければいけません。一部、事実を隠す販売業者や欠陥工事が存在することもタイ不動産市場の現状です。そのため、例えば電子掲示板パンティップを利用して、デベロッパーの施工力を見抜いたり、周辺の空室率などの情報収集が必要となります。このような知識を身に付けることができれば、投資先として「タイ」は非常に魅力的な国となることでしょう。

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