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アパート一棟投資とは?メリット・デメリットを徹底解説

不動産投資の中でもアパート投資はメジャーな投資であり、検討している人も多いでしょう。しかし、アパート投資をする前に、きちんとメリット・デメリットを把握しておかないと、投資は成功しません。

そのため、この記事ではアパート一棟投資にフォーカスを当て、メリット・デメリットを詳しく解説していきます。アパート投資を検討している人は参考にしてみてください。

アパート一棟投資とは?

まずは、そもそもアパート一棟投資とはどのような投資か?について解説します。アパート一棟投資は、アパートを一棟取得し、そのアパートからの家賃収入をメインにする投資です。アパートを売却することで利益を得ることもできますが、諸費用や税金もかかるのでその収益はメインに置きません。

また、新築と中古の2種類あり、新築の場合は土地を取得してから、その土地にアパートを建築します。もしくは、元々所有していた土地にアパートを建築するという流れです。そして、アパート建築後に賃借人を募集して家賃収入を得ます。

一方、中古のアパート一棟投資は、不動産会社から中古アパート一棟を仲介してもらいます。すでにそのアパートに賃借人がいれば、そのまま賃借人も引き継ぐので新たに賃借人を募集する必要はありません。

アパート一棟投資のメリット

前項でアパート一棟投資の概要が分かったと思いますが、次にアパート一棟投資のメリットである以下の点を解説していきます。

・利回りが高い

・土地の価値が高い

・自由度が高い

利回りが高い

1つ目のメリットは利回りが高いことです。利回りとは「年間家賃収入÷物件価格」で算出される指標であり、その物件の収益性を端的に表しています。つまり、利回りが高いということは収益性が高いということです。

もちろん、物件によって利回りは異なるので、全ての一棟アパートの利回りが高くなるわけではありません。しかし、建美家の資料※によると物件種類ごとの利回り(2018年)は、以下の通り一棟アパートが最も高いです。

・一棟アパート:8.85%

・一棟マンション:8.05%

・区分マンション:7.74%

また、上記3種類の投資物件の中では、過去5年遡っても一棟アパートの利回りが最も高くなります。

引用:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや )「収益物件 市場動向年間レポート2018年」https://www.kenbiya.com/img/press/pre2019-01-21.pdf

土地の価値が高い

2つ目のメリットは、土地の価値が高いという点です。というのも、アパート一棟投資の場合、そのアパートが建築されている土地は自分だけの所有物です。一方、区分マンション投資の場合は、そのマンションの所有者全員の共有持ち分になります。

そのため、区分マンション投資の場合は、その大半が建物の評価になります。しかし、建物は築年数に応じて経年劣化していくので、いずれは価値がゼロになる点がデメリットです。一方、土地は経年劣化しないので、建物が築何年になろうと土地の価値を維持する点は、大きなメリットになります。

自由度が高い

3つ目のメリットは自由度が高いという点です。というのも、アパート一棟を所有しているので、外壁や共用廊下などの「共用部」も自分でコントロールできます。一方、区分マンション投資の場合、共用部に関することは入居者で組成する管理組合が主導するので、自分一人の意志ではどうにもなりません。

たとえば、共用部の修繕は、いつ・どのように行うか?共用部の清掃頻度はどうするか?清掃は自分でやるか?などを、自分の都合で変えられる点はアパート一棟投資のメリットといえるでしょう。

アパート一棟投資のデメリット

一方、アパート一棟投資には以下のデメリットもあります。

・高額になりやすい

・流動性が低い

・同時に空室になるリスクがある

高額になりやすい

1つ目のデメリットは、高額になりやすいという点です。たとえば、新築アパートの場合で土地も取得するとなると、土地代と建築代で億を超えるケースもあるでしょう。一方、たとえば区分投資であれば一室を取得するだけなので、安価に取得できます。

高額になるということは借入額も高額になるということなので、その分「返済不能になる」などのリスクもあるのです。また、中古のアパート一棟であれば安価な物件もありますが、そのような物件は以下のように運営の難易度が高い物件が多いです。

・室内の劣化が激しい

・設備交換が必要

・共用部の修繕が必要である

・空室率が高い

そのため、安価なアパートであればあるほど「アパート投資の知見・経験」が必要ですし、高額なアパートであれば精度の高い収益シミュレーションが必須となります。

流動性が低い

2つ目のデメリットは、流動性が低い…つまり売りにくい場合がある点です。というのも、前項のようにアパート一棟は比較的高額な物件が多いため、売却するときも高額になります。そのため、「予算的に購入できない」という人がいるため、購入検討者の数が少なくなってしまうのです。

また、アパートは木造物件も多いため、マンションなどの鉄筋コンクリートと比べると資産価値が下がりやすいです。そのため、流動性を高いまま維持するためには、適切な修繕計画で資産価値をなるべく落とさない点と、需要のあるエリアを見極める点が重要になります。

同時に空室になるリスクがある

3つ目のデメリットは、「同時に空室になるリスク」がある点です。アパート一棟投資は、複数の部屋を保有するため、1部屋が空室になってもほかの部屋の家賃収入でカバーできます。この「空室リスクの分散」はメリットともいえますが、逆に一気に空室になるリスクの方を頭に入れておいた方が良いでしょう。

というのも、アパートに限らず、不動産は3月や9月など、時期によって退去者が固まります。そのため、どうしても節目の時期には退去者が一斉に出るリスクがあり、一時的に家賃収入が落ち込むリスクがあるのです。

この対策としては、退去が重なっても「ローン返済」などの支出に耐えられる余力を持つことと、月ごとのキャッシュフローをきちんと考えておくことです。

まとめ

このように、アパート一棟投資は利回りが高く、土地の価値が高いというメリットがあります。一方、取得価格が高額になったり、流動性が低くなりやすかったりというデメリットもあるのです。大事なことは、これらのメリット・デメリットを理解し、メリットは活かしてデメリットは対策を講じながら物件探し・物件運営をすることになります。

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