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不動産投資で経費は大切?大切な理由と経費一覧を公開

不動産投資をする際は「物件選び」や「利回りの計算方法」など、知っておくべき要素がたくさんあります。その中で、意外と見落としがちなのが不動産投資で発生する「経費」ですが、実は経費は非常に重要な要素です。そこでこの記事では、不動産投資における経費とは何か?なぜ重要なのか?という点を詳しく解説していきます。

不動産投資で経費が重要な理由とは?

不動産投資で計上できる経費を説明する前に、そもそも不動産投資において経費はなぜ重要か?という点を以下の順番で解説していきます。

・不動産所得の計算方法

・不動産所得は総合課税

不動産所得の計算方法

不動産投資で得る家賃収入などを不動産所得といいますが、この不動産所得は「年間家賃収入-年間経費」で計算します。つまり、経費が高額になるほど不動産所得も低くなるということです。

当然ながら、所得額が高額なほど税金も高額になるので、経費計上することによって不動産所得が低くなれば、税金も抑えられるということです。だからこそ、計上できる経費項目を理解しておく必要があるのです。

不動産所得は総合課税

不動産所得は総合課税といって、ほかの所得と合算することができます。たとえば、会社員の方が不動産投資をするときは、給与所得と不動産所得を合算できるということです。そして、詳しくは後述しますが、不動産所得は「本当は利益が出ているけど会計上は赤字になる」という状態になりやすいです。

赤字になるということは、総合課税の仕組みを利用すると給与所得を下げることができます。つまり、不動産投資で利益を得ている上に、さらに給与所得にかかる税金を節税できるというわけです。そのため、不動産所得の仕組みを知っておくことは重要であり、そのためには経費項目の理解が必須となります。

経費一覧

次に、不動産投資で経費計上できる項目について解説します。先に言ってしまうと、不動産投資において以下の項目が経費計上できる項目です。

・ローン返済額の金利部分

・減価償却費用

・固定資産税、都市計画税

・退去時の原状回復費用

・管理委託手数料

・火災保険料や地震保険料

・管理費、修繕積立金(区分所有)

・共用部の修繕費用(一棟投資)

・税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

・その他経費(税理士への報酬や交通費など)

ローン返済額の金利部分

ローン返済の金利部分は経費計上可能です。注意点は、元金部分は対象ではなく、金利部分のみが対象という点です。元金と金利の内訳は、金融機関から郵送されるローン償還表で確認できます。

減価償却費用

減価償却費用とは、資産の取得費用を各年「経費」として計上できる費用になります。不動産投資でいうと、土地は減価償却しない資産なので減価償却費用は発生しませんが、建物部分に減価償却費用が発生するという仕組みです。

減価償却費用の計算

減価償却費用は「建物の取得価格×償却率」で計算し、償却率は構造によって異なります。たとえば、木造であれば償却率は0.046なので、仮に建物価格が2,000万円なら「2,000万円×0.046=92万円」が毎年計上できる減価償却費用です。

会計上の赤字

この金額を経費計上できるので、結果的に不動産所得はマイナスになることがあります。ただ、減価償却費用は実際に手持ち資金から支払っているわけではありません。そのため、この減価償却費用を計上することで、上述した「本当は利益が出ているけど会計上は赤字になる」という状態が起きやすいのです。

固定資産税、都市計画税

土地・建物を保有していると固定資産税がかかり、都市計画区域内であれば都市計画税もかかります。この税金も、不動産投資に必要なので経費計上可能です。中古不動産を購入する場合は、売主が固定資産税決定通知書を持っているので、その書類をもって金額は確認できます。新築の場合は、不動産会社に想定する税金を算出してもらいましょう。

退去時の原状回復費用

賃借人が退去した後には原状回復費用が発生することがあり、その費用も経費になります。賃借人に原状回復費用を請求できるのは、基本的には賃借人が故意・過失によってつけた傷・汚れの補修費用だけ※です。そのため、経年劣化部分はオーナーの負担になり、金額は物件によって異なります。

参考までに、国土交通省の資料※によると、オーナーが原状回復費用で支払った金額は以下の通りです。

・~2万円:30.2%

・~3万円:35.3%

・~5万円:20.5%

・~7万円:8.2%

・~10万円:4.8%

・~20万円:0.5%

・~20万円以上:0.5%

 

※参考:国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

※参考:国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

管理委託手数料

不動産投資は、物件の管理や賃借人の募集などを管理会社に依頼するケースが大半です。その場合、管理会社へ委託費用を支払い、その費用も経費となります。委託手数料は管理会社によって異なりますが、物件の数%ほどが相場です。

火災保険料や地震保険料

不動産投資で部屋や共用部に火災保険や地震保険を掛けるなら、その保険料も経費です。ちなみに、ローンを借り入れている場合、火災保険への加入は必須となります。

管理費、修繕積立金(区分所有)

区分マンションなどを所有している場合、そのマンションを所有することで管理費・修繕積立金が発生します。実際は、賃借人に「共益費」として徴収するパターンが多いですが、支払うのはあくまで所有者です。そのため、この費用も経費になります。

共用部の修繕費用(一棟投資)

アパートやマンション一棟投資の場合、前項の区分投資と違い共用部の修繕は所有者が全額負担します。一棟物件の修繕費用は、「修繕費用(経費)」として全額一気に計上できるケースと、資本的支出(資産)と扱われ「減価償却費用」として何年かに渡って経費計上するという2つの方法があります。

修繕費用ではなく資本的支出になるのは、資産(建物)の価値を高める、もしくは耐久性が増すことを目的にした修繕です。ただ、そのような目的の修繕の場合でも、以下のようなケースは修繕費用として一気に経費計上可能です。

・少額(20万円未満)の修繕

・周期が短い(3年以内の周期で修理や改良する)修繕

また、そのほかに特例などもありますので、修繕費用なのか資本的支出なのか不明な場合は、国税庁のサイトを確認するか税理士に相談することをおすすめします。

 

※国税庁「第8節 資本的支出と修繕費」

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm

その他経費(税理士への報酬や旅費交通費など)

仮に、確定申告書類の作成などを税理士へ依頼する場合、その支払金額も経費計上できます。また、物件管理のための交通費は旅費交通費となり、業者との打ち合わせに要したカフェ代などは交際費として経費計上することも可能です。ただ、これらの経費は全て「不動産投資(物件運営)に必要なこと」に費やしたことが条件になります。

まとめ

このように、不動産投資における経費は、不動産所得を算出する上で重要になります。そして、不動産所得は税金に関わる部分なので、きちんと理解しておきましょう。上述した経費項目の内容を頭に入れておくことで、スムーズに不動産所得の算出ができるでしょう。

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