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住宅ローンの基礎知識

住宅ローンとは、『本人及びその家族』が居住するための住宅及びそれに付随する土地を、低金利かつ長期で借り入れをする融資形態のことです。毎月の返済額を低く抑えることができるため、高額な不動産が比較的に負担が少なく購入できます。

住宅ローン金利の種類

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利に分けられます。そこから更に固定金利型変動金利型固定金利期間選択型という分類があります。

固定金利は、市場金利が上昇しても影響を受けないため、

低金利時代に契約するとメリットが大きいです。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、均等返済均等返済があります。

種類

メリットデメリット

元利金等返済と元金均等返済を比較した場合、両方のメリット・デメリットはこのようになります。

返済のイメージ図

返済総額は元均等返済のほうが大きくなります。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、民間融資公的融資フラット35があります。

民間融資

民間融資には、ノンバンク、銀行系、JAバンク、信用金庫、労働金庫などがあります。

公的融資

主な公的融資には、財形住宅融資があります。財形住宅融資とは、財形貯蓄をしている人が利用できる融資制度です。

財形貯蓄とは、

正式名称を勤労者財産形成貯蓄制度(きんろうしゃざいさんけいせいちょちくせいど)と言います。勤労者の貯蓄や住宅取得の促進を目的として、勤労者が事業主の協力を得て賃金から一定の金額を天引きして行う日本の貯蓄商品の形態です。単に「財形」とも言います。

 

加入要件は、

契約申し込み時に55歳未満であることです。(1人につき1契約)

 

特徴は、

一定の要件を満たせば、財形年金貯蓄と併せて元利合計が550万円に達するまで、発生する利子については非課税で貯蓄できます。(注意:所得控除ではないのでご注意を!)

フラット35

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行う住宅ローンです。

新築住宅の購入、建設資金に限らず、中古住宅の購入資金にも利用できます。

他行からの借り換えにも利用可能です。

団体信用生命保険料(団信)は金利に含まれ、団体信用性目保険に加入しない場合は0.2%金利が下がります。

住宅ローンの見直し

住宅ローンの見直し手段として、借り換え繰上げ返済があります。

借り換え

繰り上げ返済とは、借り換えとは、現在の金融機関から他行へ乗り換えることを指します。借り換えによって変化するのは、借入金利もしくは借入期間になります。住宅ローンを他金融機関へ乗り換えることで、借入金利を下げるもしくは、融資期間を延ばすことにより、月々の返済額が減少されます。

諸費用がかかる

借り換えの際には、諸費用(以前のローンの抵当権抹消費用、新たなローンの保証料、抵当権設定費用)がかかります。金融機関によっては様々ですが、一般的には「10~70万円」程かかるケースが多いようです。ですが、借り換えの手数料を融資金額に組み込むことができますので、手出しが出ないことがほとんどです。

手間がかかる

借り換えを行う前の融資審査(無料)には、本人の源泉徴収票、確定申告書控え、公的証明書、借入れ書類等を金融機関に提出しなければいけません。会社員が金融機関と連絡を取り合い、書類を揃えるのは代行を依頼しない限り大変な手間になります。

繰上げ返済

繰上げ返済には、返済期間短縮型返済額軽減型の2種類があります。

どちらの方法を用いても前倒しして元金を減らすことができるため、長い目で見た利息の合計支払額を減らすことができます。

同条件なら返済期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きくなります。

返済期間短縮型>返済額軽減型

同じ条件にて、返済期間短縮型と返済額軽減型を比較

3,000万円・元利金等返済払い・固定金利1%・35年融資(420回)

返済期間短縮型と返済期間軽減型で比較すると、同じく10年後に500万円の一部繰上げ返済を行った場合、利息総支払額で60万円弱の差が生まれ、支払期間は6年縮まることになります。

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