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マンション経営におけるリスク7選!

マンション経営=不動産”投資”になります。投資である以上リスクがあります。そのリスクを事前に把握して準備しておくことが投資では最も重要です。マンション経営(ワンルーム/ファミリー)の運用を開始する前に、リスクが発生する可能性をいかに少なくするかが成功に鍵になります。今回はオーナーからよくご質問いただくリスクを7つまとめました。

※不動産投資という性質上、「絶対・必ず」は保証できません。予めご理解ください。

少子化で将来ワンルームマンションの需要が減ってしまうのでは?

エリアを限定すれば、ワンルームマンションの需要は減るどころか増える傾向にあるのです。

東京都心部の単身者用賃貸マンションのマーケットにターゲットを絞りますと、再開発によるオフィスの都心回帰、加えて大学等の教育機関の都心回帰に引き込まれるかたちで、通勤・通学する単身者を中心に転入増加、加えて未婚者の増加、離婚率の増加で単身者世帯が際立って伸びております。東京都のデータの、都内単独世帯数推移によりますと、2015年から2025年の10年間で120,000世帯の単身世帯数の増加が見込まれています。これは年間平均にすると10,000世帯の増加ということになりますが、東京のワンルームマンションにおいては、供給が需要を大きく下回っています。一方では都内各区により、厳しいワンルームマンション規制も始まっております。単身世帯よりもファミリー世帯を定着させたいという各自治体の思惑があるからです。このように人口は増加傾向にあるにも関わらず、規制等で単身者用マンションの供給は制限されておりますので、ワンルームマンションの需要は減るどころか増える傾向にります。

マンションの寿命はどのくらいですか?

理論的には90年もつことになります。

コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部にまで及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になりますが、通常コンクリートが中性化する速度は1cm進むのに30年掛ると言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから理論的には90年もつことになります。さらに近年では法改正が進み、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が施行(平成12年)された事により安心してクオリティの高い建物がお選びいただけるようになりました。

分譲マンション寿命の基礎知識

物件の管理、入居者の募集、事務手続きなど、煩わしいことも多いのでは?

サブリース契約を選択することで、本業に専念できます。

オーナーご自身で行う場合は、様々なことに対処して頂かなければなりません。しかし、サブリース契約を結ぶことでほとんどの管理会社では、賃貸・運営業務を代行してもらうことがが可能です。よって、オーナーは本業の仕事に専念することができ、煩わしさから解放されることができます。

 

建物が古くなると家賃も下がるのですか?

下がります。ですが、エリアを厳選することで、古くなっても家賃が下がりにくい傾向にあります。

東京の場合、駅まで徒歩10分以内といった立地条件に恵まれたマンションは古くなっても家賃が下がりにくい傾向にあります。過去20~30年で見れば賃料相場は上昇傾向になっています。また、ワンルームマンションの建築規制により都区部では、建築条件が厳しくなったうえ、その他規制などで新規供給が少なくなると予想されます。都心部単身者向けの好立地に限ったお話としますと、新築家賃10万円の物件の近隣で、築25年以上でも、メンテナンス・管理が行き届いた物件は、8.5万円から9万円程度で賃貸できている例は多く、また、それらが新築だった25年前の家賃はとうてい8.5万円には届かず、当時よりも家賃は高くなっております。現在、企業や大学等の教育機関も都心回帰になり需要はますます高まっております。

ローンの金利が上昇し、返済が出来なくなる心配はないのでしょうか?

心配ないです。返済額が急激に変化することは無いです。

基本的に金利の上昇と景気の動向は連動するものです。そのため、金利上昇=物価上昇という図式になり、返済額だけが増えるという可能性は極めて低いといえます。尚且つ、返済額は一定期間ごとの見直し制(例:5年間)になっています。つまり、金利が上がっている場合、物価も上がっているはずなので、数年後の返済額改正前に物件を売却してしまう選択も可能です。

地震等のリスクが少し不安です。

耐震基準の向上、保険加入によりリスクは回避できます。

東日本大震災でも新耐震基準のマンションは倒壊していません。特に、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べ柱や梁の数が多く、耐震性は非常に高い構造になっています。平成23年の東日本大震災の際、昭和56年の建築基準法改正による新耐震基準で建設されたマンションの大破率は0%、中破率は1.3%でした。且つ、ワンルームマンション購入時に地震保険に加入することで、お金をかけず補修することが可能です。

収益型マンションをローンで買った場合、自宅を買うときに銀行融資は大丈夫ですか?

問題ないです。収益不動産になりますので、優良物件ならしっかり評価されます。

自宅をローンで購入し、収益型マンションを4~6件運用されてるサラリーマンの投資家も多くいらっしゃいます。自宅用融資とは違い、むしろ事業用融資の部類になります。つまり、取り組む収益型マンションの将来性や資産価値、収益性、また、取り組んでいるお客様の内容等を提携金融機関が審査し、判断します。優良物件を賢く購入し、その後の運用が順調であれば、むしろ好材料として判断される場合も多いのです。

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