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マンション経営における借り換えの基礎知識

今回はマンション経営(ワンルーム/ファミリー)における借り換えについて解説していきます。

低金利時代になり、以前まで高金利でマンション経営を取り組んでいた人が借り換えを積極的に行っています。借り換えた結果、毎月のキャッシュフローが数万円単位で変化することも珍しくもありません。もし、高金利でマンション経営を取り組まれているのでしたら借り換えを検討してみてはいかがでしょうか?

概要

借り換えとは、現在の銀行から他行へ乗り換えることを指します。借り換えによって変化するのは、借入金利もしくは借入期間になります。借入金利を下げるか、借入期間を延ばすかしなければ、借り換えをする意味が無いです。時には、キャッシュフロー(手残り)を上げるためには、借入金利を上げてでも借入期間を延ばした方が良い場合もあります。

融資と家賃収入と預貯金とのバランスを考えて収支をはじき出して検討する必要があります。

借り換えのメリット

出口の選択肢が増える

借り換えにより、月々の融資返済額が変化します。借り換える目的は、金利を下げるもしくは融資期間を延ばすそのどちらかがメインになります。

また、経営判断によっては借り替えによって金利を下げつつ、融資期間を短期に設定し直す場合も有りだと思います。つまり、月々のキャッシュフローを捨てでも、短期で返済するという経営判断が有効になるケースもあります。そちらの判断はオーナー自身が出口戦略(進むべき道)を検討していく上で、決定しないといけません。

団体信用生命保険の保障範囲が見直せる

年々、団体信用生命保険の保障内容が豊富になっています。借り換えする金融機関によってですが、元の生命保険から、「がんの保障」「生活習慣病の保障」「病気やけがの保障」など、保険の保障範囲を広げることができる場合があります。

借り換えのデメリット

諸費用がかかる

借り換えの際には、諸費用(以前のローンの抵当権抹消費用、新たなローンの保証料、抵当権設定費用)がかかります。金融機関によっては様々ですが、一般的には「10~70万円」程かかるケースが多いようです。ですが、借り換えの手数料を融資金額に組み込むことができますので、手出しが出ないことがほとんどです。

手間がかかる

借り換えを行う前の融資審査(無料)には、本人の源泉徴収票、確定申告書控え、公的証明書、借入れ書類等を金融機関に提出しなければいけません。会社員が金融機関と連絡を取り合い、書類を揃えるのは代行を依頼しない限り大変な手間になります。

金融機関の選定

不動産投資ローンの借り換えを取り扱っている金融機関は意外と少ないです。たとえ、融資を行う金融機関を見つけたとしても、オーナーの属性や資産状況、物件の担保価値等によっては、有利な条件が取れるとは限りません。

その大きな理由として、ワンルームマンションのような区分所有の不動産だと、一棟と比べ借入金額が少なくなります。どうしても金融機関は利益があまり望めない融資案件には消極的になってしまいます。

実は、ワンルームマンションを専門的に分譲・管理しているデベロッパーには各提携金融機関や各方面から情報が入ってきます。そういった不動産会社の人間とパートナーシップを組むことで、少ない時間で有効的な選択を取ることができます。

【実例】借り換え

最後に当サイトのコンサルタントが運用改善した田中一朗様(仮名)の事例を紹介します。

田中一朗様の属性

性別:男性

年齢:34歳

会社:三菱系列の子会社

年収:600万円

自宅:都内23区在住賃貸

所有物件

物件立地:都内、最寄駅13分

現借入額:2,100万

金融機関:金融機関A

融資条件:融資期間30年・金利3.175%

月次収支:マイナス19,000円

エピソード

田中一朗様は、新卒4年目に本物件を購入されていました。運用8年目になったタイミングで、借り換えを検討するようになり当コンサルタントへご相談いただきました。

当コンサルタントアドバイスで、借り換えに強い金融機関Bへ本物件の借り換えを打診しました。立地が最寄駅から離れていたため、金融機関から金利は1.98%へ下がるものの、100%の評価を受けられないという打診結果になりました。そのため、田中一朗様の意向を聞きながら、今後どうして行きたいかを確認して慎重に話しを進めました。

田中一朗様が元々、お付き合いのあった不動産会社から新規物件を同時に購入することにしました。そして、金融機関Bへ新規物件とセットで融資を依頼することで、総融資額5,000万円の案件として融機関Bへ交渉しました。

結果として、新規物件の資産価値と物件の管理状況が評価され、金融機関Bへ借り換えが成功しました。

借り換え後の運用状況

所有物件:2件

金融機関:金融機関B

融資条件:総融資額5,000万円、金利3.175%⇒金利1.9%NEW!!

月次収支:マイナス19,000円⇒プラス15,000円NEW!!

まとめ

高金利の時期に物件を購入された場合を別にして、低金利の時期に高金利で融資を受けてしまった人もいると思います。その原因として、考えられるのは「不動産会社の力不足」「身の丈に合わない投資プラン」この2つです。

不動産会社の力不足

不動産投資販売会社は、基本的には金融機関を提携しています。その提携条件は、その会社の取引実績・管理実績・財務状況で判断されます。つまり、同じ物件でも販売会社によっては、その会社の取引実績によっては、融資条件が異なります。

身の丈に合わない投資プラン

金融機関が融資基準を評価するポイントとして、個人の属性も大きな要素となります。つまり、金融機関から返済していけるかどうか疑問視され金利が上げられてしまっているケースも考えられます。

 

「不動産会社の力不足」「身の丈に合わない投資プラン」このどちらも、数年運用されていれば、金融機関の評価が変わってきたり関係なかったりします。ですので、物件を所有されて数年経ち、金利のご負担を感じる人は運用の改善を検討されてみてはいかがでしょうか。

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