現在までに様々なマンション経営（ワンルーム/ファミリー）における情報を配信してきました。マンション経営を成功させるためには、購入前の準備以上に、物件購入後の運用戦略・戦術が大事になってきます。本編では、マンション経営を成功に導く運用改善方法を6つに絞って解説していきます。
マンション経営の借り換え
現在、歴史上類を見ない低金利時代となっています。もし、所有している不動産の金利が高いとお考えの方は、借り替えのタイミングかもしれません。借り換えには、3種類あります。
- 現在の銀行から他行へ、融資期間は据え置きで金利を下げる方法
- 現在の銀行から他行へ、金利は据え置きで融資期間を延ばす方法
- 現在の銀行から他行へ、融資期間を延ばしつつ金利も同時に引き下げる方法
マンション経営の財務状況の見直し
物件購入後の確定申告を自分で行い、知らず知らずに損しているケースが非常に多く、実際に専門家からもったいないと指摘を受けるケースが多いです。
マンション経営の繰上げ返済
繰上げ返済とは、融資金額の一部もしくは全額を繰り上げて返済することをいいます。この繰り上げ返済した分は、元金返済に充てられます。 このため、繰り上げ返済を行なうと、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。繰上げ返済には二つ種類があります。
- 返済期間短縮型・・・毎月の返済額が一定を変えずに、返済期間を短縮する方法。
- 返済額軽減型・・・返済期間を変えずに、毎月の返済額を軽減する方法。
マンション経営の買い替え
現在所有している物件を、新しい物件と買い換えることによって抜本的に運用改善を図る方法があります。尚且つ、マンション経営機能は、昔よりも現在の方が充実しているケースが多く保険機能のアップグレードとしても有用な手段となります。
マンション経営の買い増し
東京23区内による不動産投資の定石として、現在の皇居を中心とした東西南北のエリアに分散して物件を所有することがリスクヘッジになると言われています。エリアを分散させることで、各エリアの公共事業・開発計画による資産価値上昇が狙えます。例えば、地下鉄8号線延伸計画などの開発計画により『城東エリアの資産価値上昇』が該当します。
＜皇居（中央区）＞
- 城北（文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区）計6区
- 城東（中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）計6区
- 城西（新宿区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区）計6区
- 城南（港区、品川区、目黒区、大田区）計4区
マンション経営の売却
オーナー様は所有した物件を、長期で保有していくのか、短期で手放す可能性も考えていかないといけません。その判断材料として、所有物件の地域価値や今後の市場動向、税金等があります。それらを踏まえて総合的に判断して経営をしていく必要があります。
土地・建物を譲渡した年の1月1日現在で、所有期間5年を基準に長期譲渡と短期譲渡に分かれて税金が課せられます。
〇5年以下：短期譲渡＝税率41.1％（所得税30％、住民税9％、※復刻特別所得税2.1％）
〇5年超え：長期譲渡＝税率22.1％（所得税15％、住民税5％、※復興特別所得税2.1％）
※2013年から2037年までは、復興特別所得税も併せて納付
