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東京のワンルームマンション投資が注目される理由3選

東京のワンルームマンション投資が注目されているのには様々な理由があります。ワンルーム投資を検討する際、大阪や名古屋のワンルームマンションと比較して物件価格に目が行きがちですが、その他にも、「人口超過数」など大切な指標があります。この「人口超過数」をおろそかにすると、ワンルームマンションの家賃収入が安定せずに苦労することになります。そこで本稿では、東京ワンルーム投資の重要なポイントを3つに絞ってに考えてみます。

ワンルームマンション投資の投資性

金融商品と比較

マイナス金利政策導入後、金融商品の利回りが軒並み下がっています。そんな中、マイナス金利の恩恵を受けられる投資商品として不動産が注目されはじめています。且つ、低利回りの商品が多い中、ワンルームマンション投資は高利回りが期待できるとされています。

3,000万円のワンルームマンションと各種金融商品と比較する。

 

※管理費、修繕積立金、手数料、税金などは考慮していない概算になります。

三大メリット

年金対策

私的年金になります。将来、年金の受給年齢は引き上げられる可能性が高く、会社を定年退職後、すぐには年金がもらえないかもしれません。そのような場合でも、家賃収入があれば年金代わりになるため退職後の金銭的な負担が軽減でき、安心して生活できます。⇒年金対策はストックからフローの時代へ

保険対策

ご契約者に万が一の事があった場合には、生命保険でローンの全てが支払われます。したがって、残されたご家族にローンが残ることはありません。大切なご家族には無借金のマンションと毎月の家賃収入を残すことができるのです。⇒マンション経営は生命保険代わり?

税金対策

フリーランスや自営業の場合、確定申告をすることによって支払い過ぎた税金が戻ってくるという仕組みがあります。同様にサラリーマンは不動産投資を行っていると、確定申告で所得税や住民税などが節税できるケースがあります。

不動産投資を行うサラリーマンには会社から得られる「給与所得」とは別に、不動産投資によって得た「不動産所得」が発生します。不動産所得は、入居者からの家賃収入から修繕費や管理費、各種税金などの経費を差し引いた額です。

確定申告では、これら給与所得と不動産所得との「損益通算」をすることができます。もし不動産所得が赤字の場合は、合計の所得が少なくなるため申告するこることで、所得税・住民税が軽減されます。⇒マンション経営が節税になる仕組みを徹底解説

東京都と地方を比較

不動産投資を考えていく上で、一番重要なことは賃貸需要が継続して見込めるか否かです。これは、一棟アパート・一棟マンション・戸建て・中古・新築・民泊問わず変わりません。

人口推移

少子高齢化が進んでいく中で、東京を除くエリアの賃貸需要が年々減少していっています。長い目線で考えた時、最も安定するエリアは東京だとデータが証明しています。

注:東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)・名古屋圏(愛知県、岐阜県、三重県)・大阪圏(大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)

東京圏は13万9868人の転入超過となり、前年に比べ1万4338人の拡大。

名古屋圏は7376人の転出超過となり、前年に比べ2916人の拡大。

大阪圏は9438人の転出超過となり、前年に比べ339人の縮小。

東京圏への人口集中は諸外国でも類を見ない現象です。国土交通省のデータによると1970年代半ばまでは三大都市圏への人口流入が顕著でありましたが、それ以降は東京圏のみに人口が流入していく傾向です。つまり、人口が集中する東京圏は安定した賃貸需要が獲得できまます!

交通インフラ

東京都内における交通インフラの予定ですが、2020年の山手線新駅の開通~2045年のリニアの延伸計画等など様々な準備がされています。これらの交通インフラによる景気政策によって、今後の東京圏の人口は増加していく傾向にあると予想されます。

ワンルームマンションである理由

ワンルームマンションの賃貸対象となる単身世帯・若い世代の転入が増えています。

東京圏の転入超過数を年齢5歳階級別にみると,転入超過数は20~24歳が最も多く(7万5103人)。

 

次いで15~19歳(2万6665人),25~29歳(2万5625人)など 15~29歳の3区分で,12万7393人の転入超過 5~54歳及び75~90歳以上の14区分は,5年連続の転入超過 0~4歳及び55~74歳の5区分は,5年連続の転出超過。

東京圏への人口移動は、ほとんどが若年層によるものです。今後、需要供給のバランスから東京のワンルームマンションの賃貸重要は増えていくと予想されます。

引用:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果(https://www.stat.go.jp/data/idou/2018np/kihon/youyaku/index.html

結論:主要都市圏で唯一

改めて、不動産投資の中で東京のワンルームマンション経営が最適な理由をまとめると以下になります。

エリア:東京の理由

主要都市圏で唯一人口超過

交通インフラ拡充

タイプ:ワンルームの理由

転入のほとんどが20~24歳という少子高齢化の影響を受けていない

投資性:マンション経営

三大メリットを受けられる

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