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マンション経営の節税メリット

今回は会社員がマンション経営(ワンルーム/ファミリー)をお取り組みになることで節税ができる仕組みを解説します。不動産業界の人間でも「なぜ節税になるのか」「どのぐらい税金が戻ってくるのか」これを答えられる人はごくわずかです。大体の業界人はなんとなく全体像を把握して理解した気になっているだけです。是非こちらで知識武装をして、是非業者よりも詳しくなって下さい!

前提

不動産を所有することで出来る節税には、会社員なのか法人か、または所有中に発生する税金なのか不動産を相続する際の税金かで内容が変わります。今回は『会社員の不動産所有期間内の税金』を前提に解説していきます。この場合は、会社員のお給料から天引きされている所得税住民税の節税が可能になります。

結論

先に結論からお伝えしたいと思います。こちらが年収500万円でマンション経営オーナーになった初年度の節税イメージ図になります。この概算だと年収500万円の人が28万6千円節税できたことになります。

概要

フリーランスや自営業の場合、確定申告をすることによって支払い過ぎた税金が戻ってくるという仕組みがあります。同様にサラリーマンは不動産投資を行っていると、確定申告で所得税や住民税などが節税できるケースがあります。

不動産投資を行うサラリーマンには会社から得られる「給与所得」とは別に、不動産投資によって得た「不動産所得」が発生します。不動産所得は、入居者からの家賃収入から修繕費や管理費、各種税金などの必要経費を差し引いた額になります。不動産取得の計算式は、こちらです。

不動産取得=不動産収入ー必要経費

本来は納税義務がありますが、不動産の購入に伴う必要経費や運営経費を不動産収入に計上することで、不動産所得が赤字になる場合があります。そういった一部所得に限り例外的に損益通算が認められます。もし不動産所得が赤字の場合は、給与所得との合計所得が少なくなるため申告するこることで、所得税・住民税が軽減されます。損益通算の計算式は、ことらです。

(給与所得-不動産取得ー各種控除)×税率=所得税・住民税

こちらも併せてご確認ください。⇒源泉徴収票の基礎知識

損益通算とは、

各種所得金額の計算上生じた損失のうち不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得不動産所得・事業所得についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等の計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

 

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

確定申告の基礎

会社員が損益通算を行う場合は、確定申告書の提出でが必要です。確定申告書を提出する流れは、下記の通りになります。

物件取得(運用開始)

1月中旬:源泉徴収票入手

2月上旬:申告書作成準備

3月15日迄:申告書完成・提出

4月上旬:国税還付通知書着

※確定申告書の提出期限は、3月15日(土・日の場合は翌平日)となっています。
※所得税の還付金は、確定申告を提出した日から、1ヶ月〜2ヶ月位で戻ります。
※住民税の減額は6月からになります。

実は、今回のように払いすぎた税金を戻すために行う申告を還付申告と呼びます。還付申告は確定申告期間とは関係なく、その年の翌年1月1日から5年間提出することができます。

還付申告とは、

確定申告書を提出する義務のない人でも、給与等から源泉徴収された所得税額や予定納税をした所得税額が年間の所得金額について計算した所得税額よりも多いときは、確定申告をすることによって、納め過ぎの所得税の還付を受けることができます。この申告を還付申告といいます。

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

確定申告書の種類として、青色申告制度と白色申告制度に分けられます。今回は、白色申告を選択した仮定で解説していきます。

マンション経営が節税になる仕組み

こちらを例に解説してきます。

【都内1Kマンション】

物件価格:3,000万円 (内消費税156万円)

融資金額:3,000万円

融資期間:35年

融資金利:1.9% 

 

賃貸契約:サブリース契約

月々の返済金額:98,000円(元本)

毎月の家賃収入:98,000円(保証賃料・免責期間無)

管理修繕積立金:8,000円

購入時の諸費用:110万円

不動産取得税:20万円

固定資産税:10万円

 

購入者の年収は500万円とする。

不動産収入の種類

不動産収入には、、家賃収入、管理費収入、共益費収入、礼金収入、駐車場使用料収入等が該当します。今回は、礼金等は考えず家賃収入のみで計算していきたいと思います。

96,000円×12ヶ月=1,152,000円/年間家賃収入

今回は便宜上、115万円とします。

必要経費の種類

不動産の購入時や運営に伴い必要経費が発生します。それらを不動産収入から差し引くことで、不動産所得を算出することが出来ます。

購入時諸費用(登記費用)

不動産登記時には、これらの支払いが一般的には発生します。この他にも、司法書士さんや税理士さんの支払手数料が考えられます。

今回はこれらを全て足して便宜上100万円だとします。

減価償却費

不動産は、減価償却の対象になります。減価償却とは、長期にわたって使用する固定資産について、時間の経過に応じて費用として計上していきます。 つまり、減価償却の対象となる資産については、取得した段階で全額を経費計上するのではなく、資産を国で定められた期間で分割して計上していきます。なお、土地部分においては、減価償却できません。建物部分のみになります。以下のように計算していきます。

最初に建物と土地に分け、建物を躯体と設備に分けます。

躯体と設備どちらも定額法で償却していきます。(定額法のイメージ図)

今回のケースだと、計算式はこうなります。

消費税は土地分には課税されないので、消費税から建物価格を算出します。これを消費税按分といいます。

消費税156万円÷消費税率0.08%+消費税156万円=建物価格2,106万円

建物価格2,106万円÷物件価格3,000万円×100=建物割合70.2%(便宜上70%で計算)

躯体と設備の按分は各々物件によって違うのですが、今回はよく書籍等で言われている躯体65:設備35で按分します。

建物価格70%=2,100万円、2,100×65%=1,355万円、2,100×35%=735万円

つまり・・躯体:設備=1,365万円:735万円

躯体と設備ともに法定耐用年数で割ります。

→躯体303,000円/年(1365×0.022)

→設備492,450円/年(735×0.067) 償却合795,450/

今回は便宜上、減価償却費を80万円とする。

借入金利息

金融機関から融資を受け不動産を購入している場合、毎月返済の義務が生じます。その返済額の内訳として元本と利息に分かれます。この内、借入金利息部分に関しては経費計上してもいいルールになっています。

今回は便宜上、借入金利息を40万円とする。

租税公課

租税公課とは、国や地方自治体に支払う公的な課金もしくは税金のことです。マンション経営の主な租税公課とは、不動産取得税(購入時1回)と固定資産税等(所有期間中)がある。

今回は便宜上、不動産取得税を20万円、固定資産税を10万円とする。

管理費・修繕積立金

管理費

管理費用は物件を管理していく上で、管理会社へ支払う委託費用になります。この費用で物件の管理人や、物件の運営業務を行います。当然こちらも、必要経費にあたります。

修繕積立金

修繕費用による支払いは、原則的に資産勘定へ仕分けされるため、実際に修繕が行われるまで必要経費として計上することができません。ですが、一定の要件を満たす場合に限り毎月の長期修繕積立金は必要経費として認められます。概ねマンション経営だと認められるケースが多く、今回のケースも認められると仮定して計算します。

 出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/12.htm

原則として、実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、一定の要件を満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

 

 修繕積立金は、マンションの共用部分について行う将来の大規模修繕等の費用の額に充てられるために長期間にわたって計画的に積み立てられるものであり、実際に修繕等が行われていない限りにおいては、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないことから、原則的には、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入されず(所得税基本通達37-2)、実際に修繕等が行われ、その費用の額に充てられた部分の金額について、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費に算入されることになります。
しかしながら、修繕積立金は区分所有者となった時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならないものであるとともに、管理規約において、納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的です(マンション標準管理規約(単棟型)(国土交通省)第60条第6項)。
そこで、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。

  • まる1 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
  • まる2 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
  • まる3 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
  • まる4 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

 したがって、Aの支払った修繕積立金については、原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、上記1ないし4のいずれの要件も満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

管理費・修繕積立金8,000円×12ヶ月=96,000円

今回は便宜上、10万円かかったものとする。

雑費

雑費とは、不動産を運営する上で要した、『従業員に支払った給料賃金・減価償却費・貸倒金・地代家賃・借入金利子・租税公課・損害保険料・修繕費』以外の必要経費が該当します。

今回は便宜上、20万円かかったものとする。

計算

これら全てを計算すると、一番最初にお伝えした下図になります。

こちらも併せてご確認ください。⇒源泉徴収票の見方

まとめ

マンション経営は減価償却費や借入金利息等の帳簿上の経費算入することで赤字を生み出すことができます。一般的な会社員だと「給与所得」と「不動産所得」を損益通算をすることにより、節税の効果を期待することができます。

その性質から、マンション経営とは一定額以上の給与所得がある会社員・公務員に向いていると言えるでしょう。
参考 マンション経営の保険メリットマンション経営相談窓口

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