2019年10月に運営開始しました。

慶応卒外資系サラリーマンが投資用不動産の借り換えに挑戦!

当サイトでは、お問い合わせいただいた不動産投資オーナー様の所有されている収益型不動産の運用改善を支援させていただいております。実際に当コンサルタントへご相談が来て、収益型不動産の運用改善を行わせていただいたエピソードをご紹介します。

今回は、お客様の課題解決に努めたエピソードになります。是非、最後までご覧ください。

借り換えでマンション経営の運用改善

月次収支(毎月のキャッシュフロー)を抑えたくて・・・

今回のお客様は、当サイトへ参画しているコンサルタントが担当しているお客様経由で、ご紹介いただきました。印象としては、慶應義塾大学卒業ということもあり、爽やかな外資系ビジネスマンという装いでした。

【ご相談者様】

 

性別:男性

年齢:33歳

属性:外資系企業勤務

年収:900万円

自宅:都内23区在住(持家1,500万円残債)

未婚:独身

 

所有物件:板橋エリア築9年のワンルームマンション

物件金利:2.955%

物件残債:2,000万円弱

保有目的:資産形成、税金対策

課題(悩み)

お客様は慶應義塾大学卒業後、新卒で外資系企業へ入社されました。そのため、新卒2年目の段階で一般的な大学卒業のサラリーマンの平均年収を大きく上回る年収700万円という金額を受け取っていたそうです。(半分は残業代と物凄く激務だったそうですが・・・)大学の同期と比べても高給であったため、新卒2年目から税金対策に興味を持ち始めたのが、マンション経営を知るキッカケだったようです。

その中、会社の信用力で「融資というレバレッジ」がかけられて、同時に税金対策が出来るマンション経営はお客様の目には魅力的に映ったそうです。とはいえ、当時のお客様は新卒2年目ということもあり、融資の金利条件が2.955%と少し厳しいものになりました。そのため、毎月の家賃収入からローン返済や管理修繕費等を差し引いた月次収支はマイナス1万5千円でした。ですが、確定申告後の所得税・住民税の減税メリットを考えると今始めるメリットは十分にあると考えて購入に踏み切ったそうです。

現在では、管理修繕費が毎月2千円上がり月次収支はマイナス1万7千円となっていました。もちろん、購入からの9年の間で節税メリットは十分に受けることができたため、損しているということはないそうですが、購入から9年で環境も変わり、そろそろ運用改善を検討しても良いタイミングではと思ったそうです。

ヒアリング・提案

今回のお客様にとって月次収支マイナス1万7千円は、決して家計や生活スタイルを圧迫するほどのものではないですが、マイナス金利も導入されている最中、金利2.955%で所有し続けていくことは不健全だと感じているご様子でした。

今回は、金利が高いことが一番の問題であり、お客様から改善を依頼されたポイントです。

金利の改善手段は3つあります。

  1. お客様が、現在の借り入れている銀行へ直接交渉をする
  2. 弁護士が、現在の借り入れている銀行へ直接交渉をする
  3. 他の金融機関へ借り換えを行う

①や②の場合は、毎月のローン返済が家計を圧迫して生活が回らないような状況下では上手くいくことが多いですが、今回のお客様状況には当てはまらなかったため、③の「他の金融機関への借り換えを行う」を提案する流れとなりました。

もちろん、お客様が最善の選択を取ることが出来るよう当コンサルタントが様々な状況を想定したシミュレーションを行いました。

提案後(改善結果)

お客様は様々なケースを想定したシミュレーションを経て、他行での借り換えを選択されました。結果として、金利は大幅に下がり、毎月の収支が改善されました。

なお、借り換えの費用は融資金額に上乗せする形を取ったため、ほとんど手出しがない運びとなり、お客様も大変満足されているご様子でした。

結論:月次収支が黒字へ改善

お客様の要望通りの運用改善となりました。

・物件金利:2.955%⇒1.75%NEW!!

・月次収支:マイナス2万2千円⇒プラス1千円

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